产权式商铺委托经营中少数业主协议不能损害整体利益-咸宁委托合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：委托合同纠纷
案号：(2025)鄂1202民初8979号
审理法院：湖北省咸宁市咸安区人民法院

二、案件事实及判决结果

2015年1月16日，程某与咸宁某房有限公司签订《商品房买卖合同》，约定程某购买某·某购物广场1栋-1A217号商品房，建筑面积为13.4㎡，商品房总价款为256725元。同时，程某与湖北某运有限公司签订《某·某购物广场商铺委托经营管理合同》，该合同约定，程某将某·某购物广场1栋-1A217号商品房委托给湖北某运有限公司统一经营和管理，委托经营期限10年，时间自2016年1月1日起至2025年12月30日止。合同第四条约定，程某同意将前三年的使用权给湖北某运有限公司进行统一招商和经营管理以培育市场；第四年到第五年每年按保底金额7%，当年实际租金超过保底的，超出部分按7：3分成；第六年至第十年，保底分别为第六年至第八年7%，第九年至第十年8%，或按实际租金收益9：1分成；租金的支付为每个经营年度满后一个月内结算上一年度租金。合同第十条约定，违约责任：湖北某运有限公司无故未按约支付约定收益的，逾期每天按照可得利益的万分之三支付滞纳金。上述合同签订后，程某向咸宁某房有限公司支付购房款256725元。

湖北某运有限公司与"某·某购物广场"部分商铺业主签订了《补充协议》，协议约定，保底收益以商铺原总价（扣除折扣及活动优惠）为计算标准。另查明，购买"某购物广场"商铺并签订委托经营管理合同的业主共计1673户，签订《补充协议》的有580户，占比34.6%；未签订《补充协议》的有1093户，占比65.4%。

程某现诉2023年度、2024年度的租金收益。

2020年1月底开始在全国爆发新冠疫情，2020年4月咸宁市各企业陆续开始复工复产。湖北某运有限公司减免了在疫情期间某·某购物广场一楼、负一楼承租户50天，四、五、六、七楼承租户60天的租金。

法院判决咸宁某房有限公司和湖北某运有限公司共同向程某支付2023-2024年租金20538元（原主张35941.5元），并将滞纳金标准从日万分之三调整为按一年期贷款市场报价利率计算，同时驳回了程某的其他诉讼请求。

三、企业防范法律风险的关键提示

这个案例看起来是业主和开发商的纠纷，但其中隐藏的法律风险点对企业经营者来说特别重要！让我们用大白话分析几个关键问题，帮企业避开这些"坑"：

1. 别让"少数人协议"变成"全体人的炸弹"
法院指出：产权式商铺就像一列火车，每个车厢（商铺）都连在一起，不能因为少数乘客（业主）要求提前下车就让整列火车停运。本案中，只有34.6%的业主签了《补充协议》提高租金计算标准，但法院认为这对65.4%没签字的业主不公平，所以整个《补充协议》无效。
企业怎么做？

• 管理商业综合体时，任何涉及全体业主权益的变更（如租金调整、经营方式改变），必须通过业主大会等方式取得多数同意
• 与个别业主签特殊协议前，务必评估是否会影响其他业主，避免"按下葫芦浮起瓢"
• 建议在合同中明确约定："涉及全体业主权益的重大变更需经2/3以上业主同意"

2. 突发事件可能"重写"合同条款
原本合同约定第8年租金比例应为7%，但法院因疫情属于"情势变更"，直接降到了4%。这意味着：再白纸黑字的合同，遇到地震、疫情等黑天鹅事件，法院也可能强制调整！
企业怎么做？

• 在长期合同中必须加入"情势变更条款"，例如："如遇重大疫情、自然灾害等不可抗力，双方应在30日内协商调整履行方式"
• 定期评估合同履行环境，发现风险苗头（如行业持续下滑）就主动找对方商量，别等到官司打到法院
• 留存好受影响的证据（如政府停业通知、营业额报表），这是日后谈判的"硬通货"

3. 销售时的"甜言蜜语"可能变成"连带责任"
开发商咸宁某房公司本来只是卖房子的，但因为销售时承诺" guaranteed rental"（保租），法院就判它和运营公司一起赔钱。这就像你帮朋友担保借钱，结果朋友不还钱你得兜底！
企业怎么做？

• 销售时绝不轻易承诺"保收益""包租"，必须承诺的要用小字注明前提条件（如"需商场入住率达80%以上"）
• 如果真要承诺，必须和运营公司签清楚责任划分协议，比如"前3年收益由运营公司承担，开发商仅承担连带责任"
• 培训销售人员：把"肯定赚钱"换成"市场有风险，投资需谨慎"

4. 违约金不是"想设多高就多高"
合同约定的日万分之三滞纳金（相当于年化10.95%），被法院砍到按LPR计算（现在约3.45%）。法院原话很直白："违约金过高，请求法院依法调整"。
企业怎么做？

• 设定违约金时参考实际损失，一般不超过损失的30%（比如房租损失1万，违约金最多1.3万）
• 避免使用"滞纳金"这种行政术语，改用"违约金"更合法
• 在合同里写明计算依据，例如"违约金=欠款金额×同期LPR×1.5倍"

特别提醒：产权式商铺纠纷往往"一户起诉，百户观望"。本案中1673户业主，已有580户签了《补充协议》，这种"分而治之"的策略反而引发更大矛盾。企业处理群体性事务时，务必坚持"一碗水端平"，否则小纠纷可能演变成大风暴！

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