借新还旧贷款需确保抵押登记连续性-应城金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：金融借款合同纠纷
案号：(2020)鄂0981民初1216号
审理法院：湖北省应城市人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果

2018年7月9日，应城某兴村镇银行有限责任公司与丁某、向某签订一份编号为2018-00186号的《个人房屋抵押贷款借款合同》，合同约定：应城某兴村镇银行有限责任公司向丁某、向某提供贷款人民币50万元用于偿还2015年7月丁某的借款52万元，借款期限从2018年7月9日起至2021年7月8日止，借款年利率为9.595%，逾期贷款罚息利率为本合同约定借款利率的150%，即逾期罚息利率为年利率14.3925%。借款合同第十四条约定：丁某继续将位于育才路与农民街交汇处的房产（房屋权证编号00015761）提供抵押担保，还与银行签订编号为2018-0110号的《个人贷款抵押合同》，约定该合同项下担保的范围为债务人在主合同项下发生的全部债务，房产抵押他项权证号为应城市房他证城中字第××号。丁某、向某还出具了《保证还款承诺书》、《抵押承诺书》。《个人房屋抵押贷款借款合同》第十七条约定：在本合同有效期内，发生下列事项的，贷款人有权宣布在本合同项下的贷款提前到期，要求借款人偿还全部借款本息，即（四）项借款人逾期未付本金或者利息超过七日。上述合同签订后，银行于2018年7月12日向丁某、向某发放借款50万元，两被告也在借款凭证上签章确认收到借款，并约定了按月付息、分次还本的还款方式。此后，丁某、向某仅支付利息至2019年9月20日，对借款本金50万元及2019年9月20日之后利息未按期支付。

另查明，丁某、向某用作抵押的房产系其在2015年向应城某兴村镇银行有限责任公司借款52万元时设定的抵押物，房产抵押他项权证号为应城市房他证城中字第××号。本次涉案借款系偿还2015年的借款，原他项权证尚未涂销，房产由丁某、向某管理使用，抵押权人仍为应城某兴村镇银行有限责任公司。

法院判决结果：丁某、向某共同偿还原告借款本金50万元及相应利息；原告有权对丁某名下的抵押房产折价或拍卖、变卖的价款优先受偿；驳回原告其他诉讼请求；案件受理费和保全费由丁某、向某负担。

三、企业如何防范"借新还旧"贷款法律风险

这个案例看似是银行胜诉的普通金融借款纠纷，但对企业经营者来说，却隐藏着重要的法律风险警示，特别是当企业需要通过"借新还旧"方式解决资金周转问题时。

什么是"借新还旧"？简单说就是用一笔新贷款来偿还之前的旧贷款。很多企业在经营过程中，因为暂时资金紧张，会选择这种方式"续命"。但企业经营者往往只关注能不能借到新钱，却忽略了其中的法律陷阱。

本案最核心的启示是：借新还旧时，必须确保抵押登记的连续性，否则银行可能丧失优先受偿权。

在本案中，丁某、向某2015年借款52万元时已用房产设定了抵押，2018年"借新还旧"时没有重新办理抵押登记，只是继续沿用原来的抵押登记。法院之所以支持银行的抵押权，关键就在于"原他项权证尚未涂销"，抵押登记保持了连续性。

对企业来说，这给我们敲响了三记警钟：

第一，作为借款人：别以为"借新还旧"只是换个合同那么简单
很多企业认为，只要银行同意续贷，签个新合同就万事大吉了。但实际上，如果抵押物相关手续不完善，可能在你最需要资金支持时，银行反而会提前收贷。本案中，借款人仅逾期支付利息7天以上，银行就依据合同条款要求提前偿还全部贷款，企业瞬间面临资金链断裂风险。

第二，作为贷款方（尤其是民间借贷中的出借方）：必须重新确认担保效力
很多小企业之间的借贷，或者企业向个人借款时，常常忽略这一点。以为之前有抵押，现在"借新还旧"就自动延续了。但根据法律规定，如果旧贷的抵押登记已经注销，新贷没有重新办理抵押登记，那么即使有书面约定，抵押权也可能不成立！这意味着一旦借款人破产，你可能只能作为普通债权人参与分配，排在有抵押权的债权人之后。

第三，合同条款必须明确且可执行
本案中，银行之所以能成功主张提前还款，是因为合同中明确规定"逾期未付本金或者利息超过七日"即可要求提前还款。很多企业签订合同时，对这类关键条款一笔带过，甚至让法务随便改改就签了。结果到纠纷发生时，才发现条款对自己不利或者根本无法执行。

给企业的实操建议：

1. "借新还旧"时务必核实抵押登记状态

   • 如果是房产抵押，必须到不动产登记中心查询原抵押是否仍然有效
   • 如果原抵押已经注销，必须立即重新办理抵押登记，不要心存侥幸
   • 别只看合同约定，要以不动产登记簿记载为准

2. 在新合同中明确约定担保延续条款

   • 即使继续使用原抵押物，也要在新合同中专门约定"原担保继续为新债务提供担保"
   • 同时约定借款人有义务配合办理相关手续，避免因借款人不配合导致风险

3. 设定合理的缓冲期，避免"一刀切"条款

   • 本案中"逾期7日即可收贷"的条款对企业很不利
   • 作为借款人，可以争取约定"连续逾期X期"或"累计逾期达到X天"才触发提前还款条件
   • 作为出借方，则要确保条款明确、可操作，避免模糊表述

4. 保留完整证据链

   • 本案银行胜诉的关键是提供了从合同签订、放款到催收的完整证据
   • 企业进行任何资金往来，都要保留书面凭证，微信记录、转账截图等也要定期备份

企业经营中，资金链就是生命线。"借新还旧"本是解决短期资金问题的常用手段，但若忽视其中的法律风险，很可能从"续命"变成"致命"。特别是在当前经济环境下，企业更应谨慎对待每一笔借贷，确保在需要时能真正依靠担保措施保障自身权益。

记住：法律不保护躺在权利上睡觉的人，更不保护对风险视而不见的企业经营者。每一次"借新还旧"，都应视为一次全新的法律行为，认真对待每一个细节，才能真正为企业经营保驾护航。