一房多卖时先签先付者优先获房权-孝感房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2025)鄂0902民初5093号
审理法院：湖北省孝感市孝南区人民法院

二、案件事实与判决结果

2017年8月26日，陈某娟与孝感某投资有限公司签订"某某?壹号广场"的《住宅认购协议书》，约定由陈某娟认购由孝感某投资有限公司开发建设的号广场小区栋单元号房屋，房屋面积为104.77㎡，折后总价为593661元。协议签订后，陈某娟依约支付了首付款303661元，剩余290000元未付，后因案涉小区规划方案设计调整等原因，陈某娟认购房屋房号于2018年变更为栋3单元**号。2019年5月27日，胡某与孝感某投资有限公司签订《**广场换房申请表》，将原认购的栋*房屋换购为栋3单元**号房屋，房屋面积由105.74平方米变更为112.26平方米，并于同日签订了《认购协议书》，约定由胡某认购案涉房屋栋3单元**号，折后总价为638824元，胡某已付房款259617元。2022年11月孝感某投资有限公司因资金链断裂等原因申请预重整，2023年5月23日，孝感市中级人民法院作出（2022）鄂09破申6号民事裁定书，裁定受理该公司破产重整一案，并于2023年6月1日作出（2023）鄂09破1号民事决定书，指定湖北诚明律师事务所担任孝感某投资有限公司管理人。2024年6月18日陈某娟收到孝感某投资有限公司管理人发送的债权确认相关信息，确认陈某娟所购房屋为栋2单元**号房屋。陈某娟于2024年11月4日向管理人提交《对破产管理人确认债权提出异议申请书》，称自身认购房屋为栋3单元**号房屋，并非栋2单元**号房屋，管理人告知房号为栋3单元**号房屋的相关债权已被胡某确认，并于2025年1月7日作出异议答复函，回复其异议理由不成立，认定陈某娟认购房屋仍为-2-****号房屋，不作调整。陈某娟遂于2025年7月17日向法院提起诉讼。

法院最终判决：确认陈某娟与孝感某投资有限公司签订的《住宅认购协议书》具有优先履行权；孝感某投资有限公司需在判决生效后15日内与陈某娟就*栋单元****室签订正式的《商品房买卖合同》。

三、企业如何防范"一房多卖"的法律风险

这个案例简单来说就是"一套房子，两个买家"的纠纷。法院最终支持了先签约、先付款的陈某娟，而不是后来签约的胡某。为什么呢？因为这套房子既没有人实际入住，也没有办理预售备案登记，更没有办理房产证，所以在这种情况下，谁先签约、先付款，谁的权利就优先得到保护。

对企业而言，这个案例敲响了警钟：房地产开发企业最容易在资金紧张时犯"一房多卖"的错误，而这会带来巨大的法律风险和经济损失。特别是当企业面临财务困难时，有些销售人员可能会为了回笼资金，把已经卖出去的房子再次出售，结果等到破产重整时，纠纷就会集中爆发。

企业应该怎么做才能避免这类风险呢？

1. 建立"销售红绿灯"系统
就像交通信号灯一样，每套房子的销售状态要实时显示。一旦房子被认购，系统立即变"红灯"，不能再卖。建议企业使用专业的房产销售管理系统，确保所有销售人员都能实时查看每套房子的销售状态，避免信息不对称导致重复销售。

2. 尽快办理备案登记
在购房者签订认购协议后，企业应尽快办理商品房预售合同备案登记。就像给房子贴上"已售"标签，这样即使后来出现纠纷，备案登记在先的购房者权利也会优先得到法律保护。本案中如果陈某娟的房屋办理了备案，就不会出现后来的权利冲突。

3. 房号变更要"明明白白"
当项目规划调整需要变更房号时，一定要及时与已签约客户签订书面补充协议，明确新旧房号的对应关系，并做好书面通知。本案中就是因为房号变更后没有做好衔接，导致了后续的混乱。企业应建立房号变更台账，确保每一处变更都有据可查。

4. 资金链紧张时"宁可不卖"
当企业资金紧张时，切记不要"病急乱投医"。与其重复销售引发纠纷，不如暂停销售、寻求融资解决方案。一旦进入破产程序，管理人会仔细审查每一笔销售，重复销售的房子不仅无法变现，还会增加企业的债务负担。

5. 建立销售档案"终身制"
对每一套房子的销售过程，从认筹、签约、付款到交付，都要建立完整的档案，并保存至少10年。特别要保留好付款凭证、签约时间等关键证据。本案中，正是陈某娟能够证明自己签约和付款时间早于胡某，才赢得了诉讼。

特别提醒：根据法律规定，即使企业已经与多人签订合同，但如果房子已经实际交付给其中一位买家并办理了产权登记，那么这位买家的权利是绝对优先的。所以，企业在销售过程中，不仅要关注签约时间，更要重视房屋的实际交付和产权登记环节。

四、企业法律顾问的专业护航

作为企业发展的"法律医生"，征和律师事务所深知房地产企业在销售环节面临的种种风险。我们提供的企业法律顾问服务不仅具有极高的性价比，更能针对企业实际情况量身定制风险防控方案。特别推出先试用满意后付款的服务模式，让企业零风险体验专业法律服务的价值。无论是建立规范的销售管理制度，还是处理复杂的产权纠纷，我们的专业团队都能为企业提供及时、有效的法律支持，让您在商海航行中避开暗礁，平稳前行。

记住：一次成功的法律风险防范，胜过十次官司的胜利。提前做好法律风险防控，才是企业可持续发展的根本保障。