承租人拖欠租金超一年出租方可解除合同并索要违约金-谷城租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：租赁合同纠纷
案号：(2020)鄂0625民初2号
审理法院：湖北省谷城县人民法院

二、案件事实与判决结果

2017年10月21日，谷城某公司与湖北悦好公司签订《租赁合同》，约定谷城某公司将位于谷城县石花镇谷城正山创业示范基地园区内厂房1-3层及综合楼出租给湖北悦好公司，租赁面积14723平方米，租期10年（2018年3月1日至2028年2月28日），月租金117784元。2019年5月23日，双方签订《补充协议》，将租赁房屋范围调整为综合楼一楼三间、二楼七间，面积和价格不变。合同约定：湖北悦好公司需每月1日前支付租金，逾期按日1%支付滞纳金；水电费、垃圾清运费及现场管理费每月1000元由承租方承担；若一方违约导致合同终止，需赔偿对方三个月租金。
湖北悦好公司实际从2018年3月1日开始使用房屋，但仅支付租金61万元。经对账确认，截至2019年9月，该公司拖欠水电费78161.70元（后原告主张77440.98元）、垃圾清运费及管理费19080元。2019年9月，湖北悦好公司停止生产运营，但仍占用厂房未付费用。

法院判决：

1. 确认双方合同于2020年6月6日解除；
2. 湖北悦好公司20日内返还厂房；
3. 支付拖欠租金1863464元、违约金353352元、水电费77440.98元、垃圾清运费19080元，合计231万余元；
4. 驳回谷城某公司其他诉讼请求。

三、企业如何防范租赁合同风险？关键三点要牢记！

为什么这个案子出租方能大获全胜？
核心就一句话：合同写得清楚+证据留得扎实+行动足够及时。咱们普通企业签合同时总觉得"都是熟人，差不多就行"，但一旦出问题，没白纸黑字的约定和证据，法院也帮不了你！

风险点1：合同条款模糊=给对方钻空子的机会

本案中，法院支持出租方解除合同并索要违约金，关键是因为合同写得明明白白：

• 明确写清"拖欠租金可解除合同"（第十条第五项）；
• 直接约定"违约导致解约需赔三个月租金"（第十二条第一项）；
• 连水电费、垃圾清运费的计算方式和支付时间都列得清清楚楚。

企业该怎么做？
✅ 租金支付别含糊：必须写清"几号前付钱""逾期每天罚多少"（但注意：法院一般只支持年化24%以内的违约金，本案约定日1%过高，但法院仍按合同判了三个月租金固定违约金，说明明确约定比模糊条款更有力）。
✅ 解约条件要具体：别写"严重违约可解约"，而要写"拖欠租金超__天/次，出租方有权立刻解约"。
✅ 附加费用列清单：水电、物业、垃圾清运等费用，直接在合同里写清单价、计算方式和支付时间，避免后期扯皮。

风险点2：不保存证据=哑巴吃黄连

本案中，出租方能拿回230多万元，全靠两样东西：

• 被承租方签字确认的水电费对账单（证明欠6万多元）；
• 负责人杨某签字的卫生费公摊单（证明欠1万多元）。

企业该怎么做？
✅ 每次催款留痕迹：发微信、邮件要写"请于X月X日前支付XX月租金XX元"，对方回复"收到"也算证据。
✅ 对账必须签字：水电费、管理费等每月出账单，让对方负责人签字（像本案中杨某签的单子）。实在签不了字，用企业微信/邮箱发送并保留记录。
✅ 停业要盯现场：本案中承租方2019年9月就停产了，但出租方仍主张了后续费用，结果法院以"不公平"为由驳回。发现对方停产，立即发函要求解约并清场，别等半年后才行动！

风险点3：拖延行动=损失越滚越大

本案中，承租方从2018年3月欠租，到2020年1月才起诉，中间拖了快两年！但法院仍支持了全部拖欠租金，因为：

• 合同明确赋予了解约权；
• 出租方起诉时立即主张了"合同从诉状送达日起解除"（2020年6月6日），避免了后续更大损失。

企业该怎么做？
⚠️ 拖欠租金别心软：法律规定，承租方欠租超6个月，出租方就有权解约。别因"对方说下月就付"一拖再拖，每年因此血本无归的企业太多！
⚠️ 解约要正式通知：发现欠租，马上发书面解约函（微信、邮件、挂号信都行），写明"根据合同X条，现通知解除合同，请X日内搬离"，千万别只口头说"你赶紧搬"！
⚠️ 占房损失要计算：解约后对方不搬走？合同里一定要写"逾期腾房按原租金2倍支付占用费"，否则法院可能只支持原租金标准。

给老板们的实在建议

1. 签合同时花500元请律师审一遍，比事后花50万打官司划算得多；
2. 每季度检查一次承租方经营状况，发现停产、转租苗头立刻行动；
3. 所有费用对账单保存5年以上——法律诉讼时效最长3年，但证据保存越久越安全。

记住：合同不是签完就锁抽屉的废纸，而是企业钱袋子的保险锁！ 像本案出租方这样条款清晰、证据完整、行动果断，才能让违约方乖乖买单。否则，就算打赢官司，也可能因证据不足或拖延太久，导致钱要不回来！