未及时办理抵押登记致担保失效风险提示-谷城金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：金融借款合同纠纷
案号：(2023)鄂0625民初2281号
审理法院：湖北省谷城县人民法院

二、案件事实及判决结果

2022年8月1日，被告蔡某、方某因需流动资金，经与原告谷城某行有限公司协商一致，双方签订了《个人借款合同》（编号：ＸＤ002）。合同约定：由原告谷城某行有限公司向被告蔡某、方某发放贷款100000元人民币，贷款期限为12个月（自2022年8月1日起至2023年7月31日止），年利率为9.4%，还款方式为按频率付息，一次性还本。逾期贷款罚息利率为合同利率的1.5倍，逾期利息按罚息利率计算复利。借款人未能按期足额偿还任何到期应付的贷款本息或其他应付款项时，应就欠付全部款项按照合同利率的1.5倍按日计收利息，直至还清欠款。借款人违约，贷款人有权根据合同约定及法律法规行使违约救济权利。同日，谷城某行有限公司与蔡某、方某签订《最高额抵押合同》（编号：ＸＤ2-1），约定蔡某、方某以其名下位于谷城县镇村**组房屋抵押给原告，双方未办理抵押登记。合同签订后，原告谷城某行有限公司于2022年8月1日向蔡某放款100000元。二被告于2022年11月7日出现逾期。截至2023年2月26日，二被告尚欠借款本金100000元、利息2885.38元、复利70.29元、罚息0元，合计：102955.67元，经原告谷城某行有限公司多次派员索款无果，为此引起本案诉讼。

法院判决：被告蔡某、方某需在10日内偿还谷城某行有限公司借款本金100000元及利息、罚息和复利（总计不超过年利率24%），但驳回了银行对抵押房屋优先受偿的请求，因为抵押未办理登记。

三、核心观点：企业必须重视抵押登记，否则担保可能“打水漂”

这个案子看似简单，却给所有企业敲响了警钟：签了抵押合同不等于高枕无忧，必须去相关部门办理登记，否则抵押权就是“纸上谈兵”，关键时刻无法保护你的钱！

为什么这么说？

• 谷城某行明明和借款人签了抵押合同，约定用房子担保贷款，但因为没去房产部门办登记，法院直接说“这抵押无效”。结果呢？借款人还不上钱，银行连优先卖房抵债的资格都没有，只能干着急。
• 企业常犯的错误是：以为签完合同就万事大吉，忽略了“登记”这个关键步骤。就像买房要过户才真正属于你一样，抵押也必须去登记（比如房产去不动产登记中心），否则法律不认可你的权利。

企业防范建议：

1. “签合同+办登记”缺一不可：
   借款时如果要求对方用房产、设备等抵押，签完合同后24小时内就要去办登记。别拖！案例中银行就因没及时登记，10万元本金差点打水漂。简单说：合同是“承诺”，登记才是“保险”。

2. 专人跟踪，留好凭证：
   指定专人负责登记手续，拿到《他项权利证书》才算完成。过程中拍照、保留收据，避免像本案一样“说不清”。

3. 定期自查担保有效性：
   企业财务或法务人员每季度检查一次担保项目：是否都登记了？证书是否在手？尤其对大额借款，宁可多花几百元手续费，也别省这个“安全钱”。

记住：法律只保护“行动派”。签合同是第一步，登记才是守住钱袋子的关键。企业主别因小失大——省了登记费，可能赔掉整笔贷款！