房屋面积误差开发商必须按房产证登记面积退款-枣阳合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：合同纠纷
案号：(2025)鄂0683民初2258号
审理法院：湖北省枣阳市人民法院

二、案件事实与判决结果

某甲公司在2011年进行房地产开发时，需要拆除张某某、梅某某等24户居民的单元房。2011年12月21日，某甲公司作为甲方与张某某、梅某某作为乙方签订《返房协议》，约定：乙方原有房屋建筑面积121.90平方米，甲方按1:1.2的比例返还146.28平方米新房；交付房屋时，若实际面积小于约定面积，甲方应向乙方货币补偿。协议签订后，张某某、梅某某将房屋交给某甲公司拆除。某甲公司完成开发后，于2014年向张某某、梅某某交付了位于枣阳市盛鑫广场1-2幢710室的房屋，并称房屋面积为137.04平方米（比约定面积少9.24平方米），按3266.75元/平方米的标准退还了差价款30184.77元。2024年11月办理不动产登记时，发现实际登记面积仅为130.05平方米，比某甲公司交房时声称的面积又少了6.99平方米。张某某、梅某某据此要求某甲公司退还差价款22834.58元（3266.75元/平方米×6.99平方米）。

法院判决：枣阳市某甲房地产开发有限公司需向张某某、梅某某支付房屋面积差额款22834.58元，于判决生效后五日内履行。

三、企业法律风险防范核心提示

这个案子给所有开发商提了个醒：房屋面积差价不能"一退了之"，必须以最终房产证登记面积为准！

很多企业觉得，交房时测量面积和协议有出入，退了差价就完事了。但本案中，某甲公司2014年交房时已按"137.04平方米"退过差价，十年后却因房产证登记面积"130.05平方米"又被追讨二次退款。法院为什么支持原告？关键有三点：

1. 合同约定要"算总账"
   《返房协议》明确约定"面积差以货币补偿"，但没说明是以交房测量面积还是最终登记面积为准。按法律规定，房屋面积应以不动产登记簿记载为准。企业签合同时如果只写"按实测面积多退少补"，却不明确"实测"指哪个环节的测量，就像埋了颗定时炸弹——交房时退一次，办证时可能再退一次！

2. 口头承诺不可靠
   某甲公司交房时说"面积137.04平方米"，但既没让业主签确认单，也没在补充协议中固定数据。结果房产证一出，少的6.99平方米成了"新债务"。企业要注意：所有面积数据必须书面确认，交房单、结算单都要业主签字认可，否则说不清楚是谁的责任。

3. 别把"已处理"当"已解决"
   本案中，某甲公司可能觉得"十年前退过钱就没事了"，结果十年后被起诉。房屋面积纠纷的诉讼时效从知道权利受损时起算，而业主是2024年拿到房产证才确定最终面积，所以完全在时效内。企业处理完纠纷要保留完整凭证，但更要确保问题彻底解决。

给企业的实操建议：

• 签合同时写清面积计算标准："以不动产登记机构最终核定面积为准"
• 交房时同步提供面积实测报告，让业主签字确认
• 办理房产证后主动核对面积，及时处理差额（别等业主找上门）
• 涉及拆迁返房等特殊项目，建议聘请专业律师审核条款，避免"协议漏洞"

记住：房屋面积差不是小事，一次退错可能带来二次纠纷，甚至引发群体诉讼。尤其现在房产证办理越来越规范，登记面积和预测面积有差异很正常，企业必须建立"从签约到办证"的全流程面积核查机制。

作为企业法律顾问，我们发现80%的合同纠纷都源于细节疏忽。征和律师事务所为企业提供极高的性价比法律顾问服务，特别推出"先试用后付费"模式——您可先体验1个月基础服务，满意后再签订正式合同。我们专注帮助企业把法律风险挡在问题发生之前，让您的生意更安心、更省心。