出租人未保证房屋水电正常将面临租金减免 - 赤壁租赁合同纠纷案例解读

作为企业，出租房屋时如果疏忽了基本义务，不仅收不到全额租金，还可能白白打一场官司。今天，我们就用一个真实案例，教您轻松避开这类法律“坑”。

一、案例检索信息
案由：租赁合同纠纷
案号：(2025)鄂1281民初1511号
审理法院：湖北省赤壁市人民法院

二、案件事实和判决结果
毕某从2019年起租赁赤壁某公司的店铺（位于赤壁市某社区商住楼某栋东洲桥头门店）。2022年6月22日，双方重新签订《租赁合同》，约定：

• 店铺面积26.33㎡，年租金7700元；
• 租期1年（2022年8月15日至2023年8月14日），租金需在每年8月15日前付清；
• 若毕某拖欠租金，按每日1%支付违约金。
  合同签订后，毕某支付了2022年8月15日至2023年8月14日的租金7700元。租期结束后，毕某未续签合同但继续使用店铺，直到2024年9月2日才搬离并提交退租申请。
  同时查明：该店铺自2022年8月26日起因赤壁某公司未安排电改导致停电，自2023年7月起又因未安排水改导致停水，毕某长期无法正常经营。
  赤壁某公司起诉要求毕某支付2023年8月15日至2024年9月2日的租金8106元及违约金。
  法院判决：毕某只需支付4860元租金（原应支付8101元的60%），驳回赤壁某公司关于违约金的请求。

三、核心观点：企业出租房屋必须守住“适租底线”
这个案子看似简单，却暴露出企业常犯的致命错误：只管收钱，不管房子好不好用。法院明确说，出租人有法定义务保证房屋在租赁期内“能正常使用”——比如水电正常、结构安全。如果房子因出租人原因（如没修水电）不能做生意，租客有权要求减免租金，甚至不付违约金。
为什么赤壁某公司吃了大亏？

• 疏忽基本义务：他们放任店铺停电停水一年多，既不主动修，也不和租客协商。结果法院认定“房屋不符合约定用途”，直接砍掉40%的租金。
• 合同条款形同虚设：虽然合同写了“拖欠租金要付违约金”，但因为是出租人先违约（没保障水电），租客不是故意欠钱，违约金主张被全盘驳回。
  给企业的风险防范建议：
  1. 出租前“体检”房屋：交房前检查水电、消防等设施，确保能正常使用。别以为签完合同就完事——租期内也要定期巡查！
  2. 合同写清“维修责任”：明确约定“谁负责修水电”“多长时间内修好”。例如：“出租人应在接到报修后48小时内处理，否则租客可自行维修并抵扣租金”。
  3. 有问题马上沟通：如果租客反映设施故障，24小时内响应。拖着不解决？法院可能按“责任比例”减租金（本案就是例子）。
     记住：房子租出去，责任没结束。保障房屋“好用”，才能保障租金“好收”。

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