商品房销售中面积误差退款必须有充分证据支持-赤壁商品房销售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：商品房销售合同纠纷
案号：(2025)鄂1281民初3040号
审理法院：湖北省赤壁市人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

冯某辉与付某荣系夫妻关系。2018年12月16日，冯某辉、付某荣与某甲公司签订《商品房买卖合同》，合同约定冯某辉、付某荣购买某甲公司开发的国际2单元702号商品房一套，预测建筑面积120.76平方米，单价为4306.06平方米，房屋总价520000元；房屋交房时间为2019年4月28日；逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.05的违约金；商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照"该商品房单价不变，以产权登记面积据实结算房价款，多退少补"的方式处理；因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.05的违约金。2021年7月5日，案涉房屋办理鄂（2021）赤壁市不动产权第00号权证。

法院判决结果：法院支持了原告要求返还房屋面积误差价款11798.60元及利息的请求，但驳回了原告关于返还代缴契税面积价差、维修基金面积价差、逾期交房违约金和延期办理房产证违约金的其他诉讼请求。

三、案例核心观点：企业如何防范商品房销售中的法律风险

这个案例看似是一个普通的小额纠纷，但实际上揭示了房地产企业在商品房销售过程中常见的几个"坑"，稍不注意就会给企业带来不必要的损失。让我们用大白话说清楚，企业应该如何避免这些风险。

第一个坑：面积误差处理不规范

本案中，开发商某甲公司因房屋实测面积比预测面积少了2.74平方米，法院判决必须退还11798.60元给购房者。虽然这一项被判退款，但好在合同中有明确约定"单价不变，以产权登记面积据实结算房价款，多退少补"，这让法院有据可依。

企业防范建议：

• 签订合同时，必须把面积误差处理方式写得清清楚楚，不能模棱两可
• 最好在合同中明确约定面积测量标准、测量机构以及误差超过多少比例时的处理方式
• 实测面积出来后，主动与购房者沟通结算，不要等对方上门讨要

第二个大坑：证据保管不到位（这才是关键问题）

本案最值得注意的是，购房者还要求开发商返还代缴的契税面积价差235.98元、维修基金面积价差82.2元，以及逾期交房违约金83.85元和延期办证违约金1475.77元，但这些请求全部被法院驳回了！原因很简单：购房者拿不出相关证据。

企业防范启示：

• 企业也要引以为戒！本案中如果开发商能证明自己已经及时交房或及时办证，就能避免支付违约金
• 开发商在销售过程中必须建立完善的证据保存制度：
  • 保存好每次与购房者沟通的记录（电话录音、微信聊天、书面通知等）
  • 交房时让购房者签收《房屋交接确认书》
  • 代收契税、维修基金等费用时，必须开具正规收据并让购房者签字确认
  • 办理产权登记的每一个环节都要保留相关凭证

第三个坑：对纠纷采取"鸵鸟政策"

本案中，开发商某甲公司收到法院传票后竟然"经本院传票传唤无正当理由拒不到庭"。这种做法非常不明智！不到庭就意味着放弃了在法庭上陈述事实、提供证据的机会，法院只能根据原告单方面提供的材料进行判决。

企业正确做法：

• 收到法院传票后，第一时间联系专业律师
• 即使觉得自己有理，也要积极应诉，提供对自己有利的证据
• 如果确实存在违约情况，可以主动与对方协商解决，避免进入诉讼程序

第四个实用建议：建立全流程风险管控机制

从这个案例可以看出，商品房销售不是"一锤子买卖"。从签约、交房到办证，每一个环节都可能产生纠纷。聪明的企业应该：

1. 在合同起草阶段，就请专业律师把关，确保条款明确、合法、可执行
2. 销售过程中，使用标准化的流程和表格，每一步都有记录、有签字
3. 交房和办证环节，设立专门的岗位负责跟进，确保不超期
4. 建立客户投诉快速响应机制，小问题及时解决，避免升级为诉讼

给企业的温馨提醒：

很多企业认为"我做生意这么多年都没出事，没必要搞这么复杂"。但现实是，一次小小的疏忽可能带来意想不到的损失。就像本案中，开发商可能觉得"就几百块钱的事，懒得处理"，结果不仅要退钱，还要支付利息，承担诉讼费用，更重要的是损害了企业信誉。

记住：法律不会因为你的"不知情"或"太忙"而对你网开一面。在商业活动中，证据就是你的"护身符"，规范就是你的"保险单"。

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