未按合同约定期限付清首付款将导致土地租赁合同自动失效-谷城土地租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：土地租赁合同纠纷
案号：(2025)鄂0625民初4554号
审理法院：湖北省谷城县人民法院

二、案件事实与判决结果

2000年11月8日，谷城县庙滩镇申家冲村民委员会与彭某乙签订《土地承包合同》，将该村二组部分土地发包给彭某乙经营，承包期自2001年1月1日至2030年12月31日。2014年8月11日，彭某丙将上述土地转包给申某经营，承包期至2030年12月31日。

2021年8月22日，邱某与申某签订《土地租赁协议书（意向）》，约定租赁40亩土地30年，租金60万元，分三期支付。邱某支付了2万元后，申某又向邱某借款3万元。

2023年11月27日，邱某与申某签订《土地承租协议书》，约定租赁47.8亩土地30年，租金71.7万元，分两期支付，第一期需付358500元。合同特别约定"若第一期付款项于2023年12月4日前未付清本协议自动失效"。邱某于2023年10月27日、12月4日分别支付2万元、10万元，共计12万元，未达到首付款要求。

2023年11月23日，因申某与邓某甲民间借贷纠纷，案涉土地被法院查封。2024年7月1日，申某与邓某甲签订《土地转租协议》，将土地租赁给邓某甲。

法院判决确认邱某与申某签订的《土地承租协议书》于2025年11月17日解除；申某需向邱某退还租金10万元；驳回邱某的其他诉讼请求。

三、法律风险防范提示

这个案例看似简单，却蕴含着企业经营中常见的重大法律风险，值得所有企业经营者警惕。

第一，合同中的"生死条款"不能忽视。本案中，邱某仅支付了12万元，未达到合同约定的35.85万元首付款要求。合同中明确写着"若第一期付款项于2023年12月4日前未付清本协议自动失效"。这句话就是决定合同命运的"生死条款"。法院正是依据这一条款，认定合同已经自动失效。很多企业在签合同时，往往只关注金额、期限等"大项"，对这类看似普通的条件条款视而不见，等到纠纷发生才追悔莫及。企业签合同时，必须逐字逐句阅读，特别是那些"若...则..."的条件性条款，这些往往是决定合同生死的关键。

第二，"拖一拖"可能拖掉整个项目。邱某的想法可能是"先付一部分，等有钱再补上"，结果导致土地被法院查封，又被转租给他人，最终项目彻底泡汤。在商业活动中，时间就是金钱，更是法律权利。合同约定的付款期限不是"参考时间"，而是"生死线"。企业务必严格按照合同约定的时间节点履行义务，如有困难应提前与对方协商并签订书面补充协议，切勿心存侥幸。

第三，土地权属状况必须提前查清。申某在将土地出租给邱某前，土地已被法院查封，且申某已将土地转租给邓某甲。邱某作为承租方，未对土地权属状况进行充分调查，导致钱交了却拿不到土地。企业在租赁土地前，必须到当地不动产登记中心查询土地权属状况，确认无查封、无抵押、无其他权利限制，必要时可委托专业律师进行尽职调查。

第四，签约主体要核实清楚。本案中，2023年11月签订《土地承租协议书》时，谷城某合作社的法定代表人已是陈某而非申某，因此申某的签字是个人行为，合作社不承担责任。企业在签订合同时，必须核实对方身份和授权，查看营业执照、法定代表人身份证明等文件，避免与无权代表公司的人签约导致合同无效。

第五，证据保存要系统完整。申某主张在土地平整上有投入，但因无法证明这些投入与案涉土地的关联性，法院未予支持。而邱某能提供付款凭证，所以能拿回大部分租金。企业应当建立完善的合同履行档案，包括付款凭证、沟通记录、现场照片等，这些都可能成为维权的关键证据。

土地租赁看似简单，实则暗藏风险。企业经营者应当明白：合同不是形式，而是法律；签字不是仪式，而是责任。一次疏忽，可能损失几十万甚至上百万。在签订土地租赁合同时，务必做到"三查三核"：查土地权属、查合同条款、查对方资质；核付款条件、核履约时间、核违约责任。

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