个人签租赁合同用于企业经营 企业也需共同担责-丹江口房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2024)鄂03民终2069号
审理法院：湖北省十堰市中级人民法院

二、案件事实及判决结果

2014年6月6日，陈某某与湖北某某投资集团有限公司签订《房屋租赁合同》，租赁期限为5.5年（2015年7月1日至2020年12月30日），约定年租金38万元，每年递增3%，并支付10万元押金。合同明确房屋用途为医院经营。

租赁期满后，湖北某某投资集团有限公司给予一年腾退期（2021年1月1日至2021年12月31日），期间需按上一年租金标准支付占用费。但陈某某直到2022年1月29日才将房屋交还。湖北某某投资集团有限公司起诉要求支付房屋占用费340524.15元及利息。

陈某某主张：一是应从支付给前承租人的65万元转让费中抵扣租金；二是应享受疫情期间减免20%租金的政策；三是腾退期不应计算利息。

一审法院判决陈某某和丹江口市某甲医院共同支付房屋占用费340524.15元及自起诉日起的利息。

二审法院查明：丹江口市某甲医院是陈某某设立的个人独资企业，案涉房屋实际用于该医院经营。虽然租赁合同以陈某某个人名义签订，但医院作为实际使用人应承担责任。同时，二审认定医院作为中小微企业应享受疫情期间减免20%租金的政策。最终判决：陈某某和丹江口市某甲医院共同支付房屋占用费252419.32元（已减免20%）及自2024年4月11日起的利息。

三、核心观点与风险防范指南

这个案例看似是简单的房租纠纷，实则暗藏企业经营中的致命风险点。许多老板以为"合同是我个人签的，跟公司没关系"，结果却要企业一起"买单"。以下三点是企业必须警惕的"隐形炸弹"：

1. "个人签合同，企业用房子"——责任混同风险

真实情况：陈某某用个人名义签合同，但房子实际给丹江口市某甲医院使用。法院认为：虽然合同是陈某某个人签的，但医院是个人独资企业且实际经营使用，因此医院要和陈某某一起还钱。

企业血泪教训：

• 老板用自己名字租房开公司，以为能"隔离"企业风险？大错特错！
• 只要房屋用于企业经营，法院就会认定企业是"实际受益人"，必须共同担责
• 防范口诀：租房为经营，主体要写清。要么企业直接签，要么签补充协议明确责任

2. "腾退期≠免费期"——占用费陷阱

真实情况：出租方给了1年腾退期，陈某某以为能白用房子。结果法院判决：腾退期仍要付占用费，只是标准按原租金计算（后因疫情减免20%）。

企业常见误区：

• "出租方同意延长时间，就是默认免租" → 错！
• "疫情期间所有房租都该减免" → 错！必须符合政策条件且主动申请
• 防范口诀：腾退必谈价，减免要留证。所有口头承诺必须写进补充协议

3. "第三方费用抵扣"——无效抗辩

真实情况：陈某某坚持用支付给前承租人的65万元转让费抵扣租金，但法院认为：收款方不是出租方，这属于另一笔账，不能在本案中抵扣。

企业致命错误：

• 把和"中间人"的钱款往来，当作和出租方的债务 → 法院不认！
• 在诉讼中才首次提出抵扣主张 → 已过最佳协商期
• 防范口诀：付款必对户，抵扣要书面。任何费用安排必须三方签字确认

四、给企业的实操建议

1. 签约主体要"名实相符"

   • 为企业经营租房，必须以企业名义签约（如"丹江口市某甲医院"而非"陈某某个人"）
   • 若因特殊原因需个人签约，必须同步签订《实际使用确认书》，明确约定"该房屋专供XX企业使用，相关责任由企业承担"

2. 腾退条款要"白纸黑字"

   • 在合同中单独设立"期满处理"条款，明确写清：
     "租赁期满后给予天腾退期，腾退期内租金按%计算"
   • 疫情等特殊时期，及时向出租方提交减免申请并索要书面回复

3. 资金往来要"全程留痕"

   • 所有付款必须直接支付给合同签约方
   • 如需向前任承租人支付转让费，应要求出租方出具《转让费确认函》
   • 保存微信、邮件等所有沟通记录（本案中陈某某因及时回复催款通知，才让法院认定其非恶意拖欠）

最后提醒：很多老板栽在"小事"上——以为房租纠纷就是"算钱的事"，却忽略了合同主体、政策适用等关键点。等收到法院传票才想起"当初要是..."，往往为时已晚。

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