房屋租赁中出租方未实际提供管理服务，商管费可酌减-太和房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2024)皖12民终7444号
审理法院：安徽省太和县人民法院、安徽省阜阳市中级人民法院

二、案件事实与判决结果

2022年3月3日甲方太和县某运商业运营管理有限公司与乙方肖某签订商铺租赁合同，合同约定甲方同意将位于太和老粮仓1956项目一层商铺编号6#粮仓面积为850平方米商铺出租给乙方经营使用，租赁期期限为8年，自2022年5月1日至2030年4月30日止。2022年5月1日至2023年4月30日年租金总额为204000元，2023年5月1日至2024年4月30日年租金总额为204000元，2022年5月1日至2022年10月31日、2023年5月1日至2023年10月31日为免收取租金优惠期，租金每6个月作为一个支付周期，从第二次支付租金开始，乙方需提前15日以上一次性支付下面6个月的房屋租金。乙方自交付日起向甲方支付商管费，收费标准为3元/平方米/月，按6个月为一支付周期。后各期管理费在上一期届满之日前15日支付。太和县某运商业运营管理有限公司已于2023年11月份撤场。一审中，太和县某运商业运营管理有限公司在回复法庭询问"当时签合同时说开大门，有没有开大门？"时回复："说理，没有开大门就顺延，至于顺延到什么时候等开发商通知。现在也没有开大门，大门隔壁我留了一条通道，商户可以进，门口也有停车位。"二审中，太和县某运商业运营管理有限公司自认2023年11月将项目交由案外人管理；肖某自认其至2024年6、7月清空涉案场地。

一审判决肖某支付2023年11月1日至2024年4月30日的商铺租金102000元及2023年5月1日至2023年10月31日的商管费10300元并支付相应逾期付款利息。二审法院经过审理，撤销了一审关于租金的部分，改判肖某只需支付2023年5月1日至2023年10月31日的商管费8000元及利息，驳回了太和县某运商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。

三、企业法律风险防范提示

这个案例告诉我们一个简单却重要的道理：签了合同不等于万事大吉，服务没做到位，钱就可能收不齐。

很多企业老板以为，只要合同白纸黑字写着"要收商管费"，就能稳稳当当地收到这笔钱。但这个案子中，太和县某运商业运营管理有限公司虽然在合同里约定了商管费标准，却因为拿不出证据证明自己真正提供了管理服务，最后法院只支持了80%的商管费。更麻烦的是，他们要求支付的租金部分也被全部驳回，因为他们在2023年11月就撤场了，根本没继续提供服务却还想收钱。

对企业来说，这里有三个关键教训：

第一，"说到做到"比"写到合同"更重要。合同里约定的服务内容，一定要实实在在地做到。比如这个案例中的商管费，合同只写了"收费标准为3元/平方米/月"，却没具体说明提供哪些服务。太和县某运商业运营管理有限公司无法证明自己做了什么管理服务，法院自然不会全额支持。建议企业在签合同时，把服务内容写得具体明确，比如"包括但不限于日常安保、公共区域清洁、水电维护等"，同时做好服务记录，每次提供服务都留个凭证。

第二，"证据意识"要贯穿经营全过程。肖某能成功抗辩，就是因为他保留了项目大门被围挡、配套未完工等照片证据。而太和县某运商业运营管理有限公司拿不出提供管理服务的证据，只能吃哑巴亏。企业日常经营中，要养成"留痕"习惯：发个通知留个截图，做个维护拍个照片，甚至简单的签到表都很有用。这些看似小事，关键时刻就是你的"护身符"。

第三，别把"合同陷阱"当成"赚钱捷径"。有些企业会在合同里埋些模糊条款，想着"先收钱再说，服务马虎点没关系"。但这个案例证明，法院现在很注重"实质公平"。太和县某运商业运营管理有限公司声称"文旅项目一直在开业状态"，但二审法院通过调查发现项目实际运营状况不佳，直接调整了费用。诚信经营才是长久之道，模糊条款可能反而引发纠纷，最后得不偿失。

特别提醒做商业地产的企业：收取商管费必须有对应服务支撑。很多商场、园区向商户收"管理费""推广费"，但如果只是挂个名，没实际组织活动、改善环境，一旦发生纠纷，法院很可能像本案一样"酌情减少"费用。建议定期向商户发送服务报告，用事实说话，既避免纠纷，也提升商户满意度。

作为企业，无论是出租方还是承租方，都要记住：合同不是一锤子买卖，而是持续履行的过程。做好服务、留好证据、诚信经营，才能真正降低法律风险，避免"赢了官司却收不到钱"的尴尬。

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