房地产广告宣传不必然构成合同内容，被行政处罚不等于承担民事赔偿-钟祥房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2025)鄂0881民初862号（一审）、(2025)鄂08民终624号（二审）
审理法院：钟祥市人民法院（一审）、湖北省荆门市中级人民法院（二审）

二、案件事实与判决结果

2018年3月起某甲公司开始通过房产网站、微信公众号、广告牌等多种方式，针对不特定的群体，宣传其开发的"天瑞首府"小区项目楼盘。2018年9月15日某甲公司向深圳市某建筑设计有限公司就关于天瑞首府飘窗面积问题出具工作联系函。次日深圳市某建筑设计有限公司回复某甲公司。双方确认1＃、2＃、3＃、5＃、7＃楼南向次卧或书房飘窗在结构主体外墙面范围之内，不属于凸出建筑物外墙面的窗户，应计算全面积。可以取消飘窗变为室内面积。某某建筑设计有限公司出具了设计更改通知单。

2019年12月23日邱某与某甲公司签订《商品房买卖合同》，邱某购买某甲公司开发的"天瑞首府"3幢1-502号房，合同约定建筑面积共121.76平方米，总价款为625000元。

天瑞首府房地产项目开始交房后，邱某等业主发现实际房屋与宣传的户型图不符，缺少进门相对次卧飘窗，部分业主向多个部门控诉、信访。2023年2月14日钟祥市市场监督管理局出具《行政处罚决定书》，查明内容显示：2018年9月17日某甲公司向钟祥市房地产市场管理所发出《关于天瑞首府12357＃楼部分飘窗的取消的请示》，请房地产市场管理所在进行房屋面积预测时对相应位置飘窗予以忽略。2019年1月3日起钟祥市房地产市场管理所根据某甲公司的申请，出具房屋预测绘面积图，该图里面取消了申请的飘窗。2022年2月7日钟祥市住房和城乡建设局对天瑞首府飘窗问题回复称，在施工过程中经设计自查和设计优化，对部分飘窗进行取消，并于2019年12月出具了正式设计变更通知单，施工单位按变更后的设计进行施工，竣工验收时设计单位进行现场确认，符合设计要求。2022年2月21日钟祥市自然资源和规划局书面答复称，天瑞首府项目前期规划及后期验收均有飘窗，验收时未收到开发商提交飘窗变更的资料。根据查明事实，钟祥市市场监督管理局认定某甲公司明知其开发的天瑞首府项目部分户型已取消部分飘窗设计，仍然在房产网站发布有飘窗设计的户型图的宣传，仍然使用并没有减少飘窗的《置业计划书》，吸引购房者购买其开发楼盘，属于对房屋内部的构造布局作虚假的商业宣传，欺骗、误导购房者，责令某甲公司停止违法行为，并给予罚款100000元的行政处罚。某甲公司不服《行政处罚决定书》，提出行政复议，钟祥市人民政府于2023年7月7日作出《行政复议决定书》，维持案涉《行政处罚决定书》。

邱某据此向法院起诉，要求某甲公司退还多支付的购房款19710.9元及利息，赔偿物业服务费损失7985元。

法院一审和二审均驳回了邱某的全部诉讼请求，判决某甲公司无需退还购房款，也无需赔偿物业服务费损失。

三、核心观点与风险防范建议

这个案例说白了就是：某房地产公司因为宣传图上画了飘窗，但交房时却没有，被市场监督管理局罚了10万元，但法院却说不用赔购房者钱。很多企业可能会困惑：既然被罚了，为什么还不用赔钱？其实这里面有个关键点：行政处罚不等于民事赔偿责任。

为什么企业被罚了还不用赔钱？

1. 广告宣传≠合同承诺
   某甲公司在宣传图册《置业计划书》下方明确标注了"以上户型仅为示意图，最终以实际为准"。这就像超市促销单上写着"图片仅供参考"一样，表明这只是参考信息，不是最终承诺。法院认为，这类面向不特定人群的广告属于"要约邀请"，不是合同内容的一部分。

2. 合同才是"金标准"
   邱某签的《商品房买卖合同》里，对飘窗没有任何约定。合同附件中的房屋平面图也没有飘窗标识，而邱某在图下方签了名。这相当于他自己确认接受了合同中的房屋设计。口头承诺再动听，不如白纸黑字写进合同。

3. 飘窗"小变动"影响不了房价大局
   邱某要求退还的金额只有不到2万元，相对于62.5万元的总价来说微乎其微。法院认为，这点"赠送面积"的变动，不足以影响整体房价，也就不构成对购房者权益的重大损害。

企业防范法律风险的实操建议

1. 宣传资料要加"安全阀"

• 必须标注："图片仅供参考，最终以实际交付为准"等免责声明，且要放在醒目位置（如宣传册底部、广告页面角落）
• 避免绝对化用语：不要说"100%有飘窗"、"绝对赠送"，改用"规划中"、"预计"等柔性表述
• 线上线下一致：确保网站、公众号、宣传单内容统一，避免不同渠道说法矛盾

2. 合同管理要抓"关键点"

• 重点条款书面化：如果确实有"赠送面积"，必须在合同中明确写明位置、面积、产权归属
• 设计变更要留痕：如需取消飘窗等设计，应按合同约定及时书面通知购房者，并保留送达证据
• 附件要详细：房屋平面图、装修标准等附件要尽可能详细，避免模糊表述

3. 行政处罚≠民事败诉

• 区分两种责任：被市场监督管理局处罚，只说明违反了行政管理规定，不代表在民事诉讼中必然败诉
• 证据链要完整：保留好设计变更通知、与购房者的沟通记录、宣传资料存档等，形成完整证据链
• 不要消极应对：即使被行政处罚，也要积极准备民事诉讼，用证据证明"行政违法不等于民事违约"

4. 给销售团队的"紧箍咒"

• 严禁口头承诺：明确规定销售人员不得对未写入合同的内容做肯定性承诺
• 统一说辞培训：给销售团队提供标准化应答话术，如"具体以合同约定为准"
• 录音录像留证：重要销售环节可录音录像，避免事后说不清

特别提醒

这个案例不是鼓励企业虚假宣传！某甲公司被罚10万元就是教训。企业要明白：合规经营才能长远发展。行政处罚虽然可能不直接导致民事赔偿，但会损害企业信誉，影响销售，甚至引发群体性纠纷。

作为企业，最好的风险防范就是：宣传时留余地，签约时写清楚，变更时勤沟通。记住，客户签的是合同，不是广告单。把精力花在完善合同管理和诚信经营上，比事后打官司更划算。

（本文由征和律师事务所企业法律顾问团队提供，旨在帮助企业识别和防范常见法律风险。具体案件处理请咨询专业律师。）