房屋买卖价格约定不明应以签约时市场价为准-鄂州房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2025)鄂07民终382号
审理法院：湖北省鄂州市中级人民法院

二、案件事实与判决结果

2014年6月23日，鄂州某甲房地产开发股份有限公司（甲方、出卖人）与陈某（乙方、买受人）签订《某某认购书》，约定乙方认购甲方开发建设的某某楼层轴、轴临江商业门面房，层高6.2米，建筑面积103㎡，认购价格按建筑面积23800元／㎡，总金额为2451400元。乙方支付266900元给甲方作为认购该商品房的定金。乙方利用某乙传媒公司的广告费及按揭或"顾地"材料抵付该门面房的房款。其中广告费占2000000元。余下门面房款按揭或用"顾地"材料款抵付。同日，某甲公司（甲方、出卖人）还与陈某（乙方、买受人）签订《某某认购书补充协议》，约定甲方交给乙方该门面房日期2015年7月30日，最高限价暂定23800元／㎡，如今后相邻门面均价低于此价格，就按低价格执行。2014年6月23日、8月18日、11月17日及2015年2月13日、12月3日，某甲公司分别向陈某出具金额为266900元、253900元、445652元、97000元、106075元的收据，均载明"陈某房款"，上述金额合计1169527元。其间，2015年11月3日，某甲公司（甲方、出卖人）与陈某（乙方、卖方）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定乙方购买甲方某某号楼层*铺，建筑面积为141.59㎡，该商品房单价为10000元／㎡，总价款为1415900元，付款方式为一次性付款，买受人应当在2015年11月3日前支付全部房款1415900元，出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。次日，案涉房屋备案登记至陈某名下。该案诉讼中，经该院委托，鄂州市某某房地产评估有限公司针对案涉房屋在价值时点2014年6月23日及2024年3月28日的价值分别作出评估，评估结论为案涉房屋在价值时点2014年6月23日满足各项假设和限制条件下的房地产市场价值总价为2123900元，单价为15000元／㎡；案涉房屋在价值时点2024年3月28日满足各项假设和限制条件下的房地产市场价值总价为1444200元，单价为10200元／㎡。另查明，某甲公司与湖北某丙文化传播有限公司于2013年至2016年期间签订数份《户外广告发布合同》及《九城传媒广告工程施工合同》，约定某甲公司租用某丙公司户外广告牌，某丙公司为某甲公司项目门口建设立式指路牌等事宜。庭审中，某甲公司陈述该公司与陈某系往来单位，某甲公司的广告都是给陈某所在公司制作，条件是以广告费和材料款抵房款。案涉房屋目前处于空置状态，2015年就可以交房，因陈某未交清房款就未交付，2025年春节左右可以办证。陈某认可案涉房屋未交付。

法院判决结果：一审判决陈某支付某甲公司购房款954323元，驳回某甲公司其他诉讼请求；二审法院维持原判，驳回陈某的上诉请求。

三、案例核心观点与企业风险防范建议

这个案例看似是简单的房屋买卖纠纷，实则揭示了企业在商业交易中普遍存在的一个重大风险：合同关键条款约定不明。让我们用大白话解释一下法院的核心观点和企业应该注意的事项。

核心观点：当合同对价格约定不明确时，法院会以签约时的市场价为准，而不是后来的价格或后续签订的合同价格。

本案中，双方在2014年签了认购书约定价格23800元/㎡，2015年又签了正式合同约定10000元/㎡，价格差了一倍多！陈某认为应该按后来签的10000元/㎡付款，但法院为什么没支持呢？关键原因有三点：

1. "高价认购、低价正式合同"模式被识破：法院发现2015年签的10000元/㎡合同价格明显低于当时市场价（2014年评估价已是15000元/㎡），而且是在房地产市场普遍上涨的情况下签订的，不符合常理。法院认为这很可能是为了少交税或办理备案而签的"阴阳合同"，不是双方真实意思表示。

2. "签约时市场价"是黄金标准：法院明确指出，当合同价格约定不明时，应该以"订立合同时履行地的市场价格"为准。本案中2014年6月23日签订认购书时，双方已经形成购买合意，这个时间点的市场价（15000元/㎡）最能反映双方真实意愿，而不是十年后房价下跌时的价格。

3. 口头约定和抵账方式埋隐患：双方约定用广告费和材料款抵房款，但没有明确抵账的具体规则和凭证要求。当陈某主张更多款项已抵付时，因为没有某甲公司确认的证据，法院不予认可。

企业如何防范此类风险？

1. 合同价格必须明确具体，避免"最高限价""暂定价"等模糊表述
   本案中"最高限价暂定23800元/㎡，如今后相邻门面均价低于此价格，就按低价格执行"的约定就是典型反面教材。如果价格确实需要根据市场调整，应当明确计算公式、参考标准和调整时间点。建议：直接写明"单价XX元/㎡，如2024年12月31日前交付，则按交付时周边同类房产均价的90%结算"等可操作条款。

2. 避免签订与真实交易不符的"备案合同"
   很多企业为了避税或快速办理手续，会签订价格明显低于实际的"备案合同"。本案就是血淋淋的教训！法院一眼就看出10000元/㎡不符合2015年的市场行情。记住：所有签字盖章的合同都可能成为法庭证据，备案合同也不例外。如果确实需要不同版本合同，应当在真实合同中明确说明"本合同为实际履行合同，备案合同仅用于办理登记手续，价格条款以本合同为准"。

3. 以物抵债必须留痕，建立完整的抵账凭证链
   本案中某甲公司用广告费抵房款，但陈某无法证明部分款项已抵付。企业进行以房抵债、以货抵款等特殊交易时，必须做到"三有"：有书面抵账协议、有双方确认的抵账金额、有与抵账内容对应的收据或发票。例如：不要只写"广告费抵房款"，而应写明"2014年3-6月户外广告发布服务费20万元，折抵房款，服务明细见附件《广告发布确认单》"。

4. 关键时间节点要重视，及时固定证据
   法院为什么认2014年的评估价而不认2024年的？因为合同成立时的价值才是交易基础。企业做生意要养成习惯：在重要交易节点（如签约日、交货日）主动留存当时市场行情的证据，比如当地房管部门发布的指导价、行业价格指数等。这样万一发生纠纷，就能像本案某甲公司一样，用客观证据支持自己的主张。

最后提醒：很多企业觉得"都是熟人好说话，合同简单点没关系"，或者"先办手续后补约定"。本案告诉我们，十年后房价跌了，当初没写清楚的"口头优惠"可能变成企业要追回的欠款；房价涨了，模糊条款则可能让企业损失巨额利润。合同不是走形式，而是企业权益的"保险单"。

征和律师事务所企业法律顾问服务推荐

作为专注企业法律服务的专业团队，征和律师事务所深知企业经营中的法律痛点。我们为企业提供的法律顾问服务具有极高的性价比——不是简单处理纠纷，而是从合同起草、交易架构设计等源头防范风险，让企业省下远超服务费的潜在损失。更贴心的是，我们推出先试用满意后付款的灵活合作模式，让您零风险体验专业法律服务的价值。让专业法律团队成为您企业发展的"安全气囊"，而非出事才找的"维修工"。