商铺租赁保证金未明确区分将导致商管公司全额返还风险-随州租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：租赁合同纠纷
案号：(2025)鄂13民终913号
审理法院：湖北省随州市曾都区人民法院（一审）、湖北省随州市中级人民法院（二审）

二、案件事实及判决结果

周某（甲方、出租人）与佘某洲（乙方、承租人）、第三人随州红某商业管理有限公司（丙方、商管公司）签订《商铺租赁和管理服务合同》，约定佘某洲租赁周某所有的位于随州某广场某街某商铺，周某委托红某公司对该商铺进行租赁和经营管理。商铺建筑面积为29.01㎡，租赁期限为60个月，自2018年3月15日至2023年3月14日止；租赁保证金12000元，经营管理保证金18000元，由佘某洲于合同签署当日支付给红某公司。

合同附件2载明，租金为35元/㎡/月，自2018年3月15日开始计租。佘某洲选择免租期优惠：2018年3月15日至2019年7月14日、2020年4月1日至2020年7月31日。免租期内无需交纳租金，但如因佘某洲提前撤场导致合同解除，免租期和租金优惠条款自始无效，需按正常租金标准补交全部租金。2020年3月15日，佘某洲提前撤场。周某称佘某洲于2022年1月30日向其支付商铺租金7325元，另收到案外人随州市某某房地产开发有限公司支付的返租款9342元。

法院判决结果：
二审改判撤销一审判决，判令随州红某商业管理有限公司从佘某洲交纳的12000元租赁保证金中向周某支付租金7701.4元，驳回周某的其他诉讼请求。

三、核心风险：保证金"糊涂账"让企业吃大亏！

这个案子看似是"12000元该给谁"的小争议，实则暴露出企业经营中最致命的漏洞——合同条款模糊+资金管理混乱。红某公司作为专业商管公司，却栽在两个低级错误上：

1️⃣ 保证金没写清楚，赔了夫人又折兵

红某公司辩称佘某洲交的12000元是13间商铺的"打包保证金"，周某的商铺只能分1/13。但法院翻出合同原文："周某一间商铺的租赁保证金12000元"。白纸黑字摆在那里，公司却拿不出任何证据证明"12000元是13间商铺共用"。结果：

• ✅ 合同写"周某一间"=必须单独算账
• ❌ 口头解释"13间一起交"=法院根本不认
  企业血泪教训：

  收保证金时别图省事！

  • 多间商铺必须分项列明："1号商铺保证金X元，2号商铺保证金Y元"
  • 总收据要附《明细清单》，双方签字确认
  • 别让财务随便写"保证金3万元"，必须标注对应房源

2️⃣ 免租期条款没加"保险栓"，反被业主钻空子

合同里埋了个"救命条款"："提前撤场则免租期无效"。正是因为这句明确约定，周某才能要求佘某洲补交24个月全额租金。但红某公司忽略关键细节：

• ✅ 条款写清触发条件（"提前撤场导致合同解除"）
• ❌ 没约定具体操作流程（比如：谁来核算？多久内通知？）
  企业避坑指南：

  免租期、优惠期这类条款，必须配套"违约处理三件套"：
  ① 明确失效条件（例："租户逾期付款超15天，免租期自动取消"）
  ② 写清补缴规则（例："按日补交原租金的100%，从免租首日起算"）
  ③ 设定通知时限（例："商管公司须在3日内书面通知租户"）

3️⃣ 以为"拖过3年就安全"？时效中断要当心！

红某公司主张周某2024年起诉已超诉讼时效（租户2020年撤场）。但周某亮出2022年1月的租金转账记录——收1分钱就能让时效"归零重启"！法院认定：

• ✅ 2022年收款=时效重新计算（从收款日再算3年）
• ❌ 以为租户不提就"高枕无忧"=重大误判
  企业风控贴士：

  对拖欠款项设置"时效闹钟"：

  • 每满2年发《催款确认函》（微信/邮件都算数）
  • 在财务系统标注"时效截止日"，提前1个月预警
  • 记住：租户哪怕转1元钱，时效就从那天重新开始！

四、征和提醒：专业的事交给专业的人

商铺租赁纠纷中，80%的损失源于合同漏洞，而非租户恶意违约。与其事后花大价钱打官司，不如提前做好三件事：
1️⃣ 合同条款做"压力测试"：模拟租户提前撤场、拖欠租金等场景，看条款能否堵住漏洞
2️⃣ 资金管理用"分账户"：每间商铺保证金单独记账，避免"张冠李戴"
3️⃣ 时效监控设"自动提醒"：建立电子台账，关键节点自动推送通知

征和律师事务所企业法律顾问服务，专治合同"疑难杂症"：

• 极高的性价比：年费仅为专职法务1/3，覆盖合同审查、风险预警、纠纷调解全流程
• 先试用后付费：首月0元体验法律顾问服务，满意再签约，不花冤枉钱
• 行业定制方案：针对商管、地产、零售等行业痛点，量身设计风控体系

法律不保护躺在权利上睡觉的人，但会奖励提前系好安全带的企业。
（本文案例改编自真实判决，人名及企业名称已做合规处理）