单方退还定金不等于合同自动解除-随州房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2025)鄂13民终834号
审理法院：湖北省随州市中级人民法院

二、案件事实与判决结果

2024年9月2日，汪某华（买方）、随州某某房地产经纪有限公司（中介）与白某（卖方）签订《存量房买卖（居间）合同》，约定白某将随州市一套118.6平方米的房屋以46.8万元卖给汪某华。汪某华当天支付5万元定金，双方约定9月4日办理完公证手续后支付尾款。合同明确写明：白某收到定金后不得违约，若卖方反悔，需退还5万元定金并赔偿3万元违约金，同时承担1万元中介费。

签约后，白某对付款方式提出异议，要求汪某华先付清全款再过户，但汪某华和中介坚持按合同约定操作（包括白某需配合提供一张"空白银行卡"用于接收后续贷款）。双方为此争执并报警，警察到场调解后，中介重新提议由汪某华直接向白某支付房款，但白某仍不配合。9月4日，白某直接向汪某华转账5万元，备注"定金已退，合同解除"。汪某华多次联系无果后提起诉讼，要求白某支付违约金和中介费。

法院判决结果：一审判决白某支付汪某华违约金3万元、支付中介公司佣金1万元；二审法院维持原判，驳回白某的上诉。

三、核心风险提示：别以为退了定金就能"一了百了"！

这个案子最值得企业警惕的点是：单方退还定金+口头说"合同解除"，绝不等于合同真的解除了！ 白某以为把5万元定金退回去，事情就结束了，结果反而赔了4万元（3万违约金+1万中介费）。

为什么白某会输？法院说得很明白：

1. 合同义务必须按约定履行：合同里白纸黑字写着要配合提供"空白银行卡"（用于接收贷款），这属于正常交易流程，并非白某说的"高风险"。就像你网购时同意卖家发货到菜鸟驿站，不能临时反悔说"不放驿站，必须亲手交到我手上"。
2. 单方解除需有法律依据：想解除合同，要么双方协商一致，要么符合法定条件（比如对方严重违约）。白某既没和汪某华谈妥，又没证明对方违约，就擅自退钱解约，属于"说不卖就不卖"——这在法律上叫根本违约。
3. 报警不等于免责：白某报警后，警察只调解纠纷，并未认定汪某华违法。很多企业误以为"报警了就有理"，但警察处理的是现场秩序，合同是否违约得看法院！

给企业的3条救命建议：
✅ 签约前务必看清"小字条款"：本案中白某显然没注意合同里"必须配合提供银行卡"的约定。企业签合同时，别只盯着金额和交货时间，所有"附加条款"都要逐条确认，拿不准就问律师。
✅ 有争议先协商，别耍"硬气"：白某发现付款方式不合心意，本可发书面函要求修改合同，但他直接拉黑中介、拒接电话。正确做法：书面提出疑虑+给出替代方案+保留沟通记录，避免被认定为恶意违约。
✅ 退定金≠甩包袱：定金只是合同履约的担保，不是"违约保险"。想安全解约？要么双方签《解除协议》，要么通过法院/仲裁确认解除——否则退钱也难逃责任！

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