物业服务存在瑕疵时业主可拒付滞纳金-宜都物业服务合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：物业服务合同纠纷
案号：(2022)鄂0581民初1876号
审理法院：湖北省宜都市人民法院

二、案件事实及判决结果
黎某是位于宜都市某路某号某小区某栋某单元某室的业主，房屋登记建筑面积为115.67㎡。2019年1月30日，宜昌某润物业管理有限公司宜都分公司（甲方）与黎某（乙方）签订《前期物业管理服务协议》约定：甲方系物业建设单位委托的物业服务企业，对物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务和管理；合同期限为自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务协议》生效时止；收费标准高层住宅为1.2元／月／平方米；乙方应在每交费年度首月十五日内交纳物业服务费；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天5‰交纳违约金。

法院判决：黎某需向宜昌某润物业管理有限公司宜都分公司支付2020年1月1日至2020年6月13日期间的物业服务费754.17元，但驳回了原告要求支付滞纳金113.13元的诉讼请求。

三、核心观点及风险提示
这个案子告诉我们：业主不能因为物业服务有小问题就拒交物业费，但如果物业服务质量确实差，业主可以合法拒付滞纳金（即额外违约金）。法院为什么这么判？因为物业费是物业公司提供基础服务的报酬，业主享受了服务就得付钱；但滞纳金是惩罚业主“拖延付款”的，如果物业自己服务不到位（比如小区设施维护马虎、业主投诉不回应、服务态度差），再让业主交滞纳金就不公平了。

对企业（尤其是物业公司）的警示：

1. 服务别“打折扣”：
   案例中，多位业主反映小区设施检修不及时、小广告没人清理、问题解答敷衍。这些看似小事，但累积起来就成了“服务瑕疵”。法院会认为：你服务没做好，凭什么收滞纳金？
   行动建议：

   • 每天安排专人巡查公共区域（比如楼道、电梯、绿化带），发现问题立刻修、立刻清。
   • 建立业主投诉快速响应机制，24小时内必须回复，别让小矛盾拖成大纠纷。

2. 证据要“留痕迹”：
   被告黎某说防盗门被小广告损坏，物业却拿不出自己已尽责的证据。法院只能认定“服务有瑕疵”，但没支持他直接扣物业费（因为防盗门损坏可能是他人侵权，该找贴小广告的人赔，不是拒交物业费的理由）。
   行动建议：

   • 用手机拍照记录日常维护工作（比如清理小广告、检修设备），存档3个月以上。
   • 业主报修时，填好《服务记录单》让对方签字确认，避免“说不清谁的责任”。

3. 合同条款要“接地气”：
   协议里写了“逾期每天交5‰滞纳金”（相当于年化182.5%），但法院直接驳回了——因为服务有瑕疵，再收高额滞纳金不合理。
   行动建议：

   • 滞纳金比例别设太高（建议不超过日万分之三），否则法院可能认定“霸王条款”无效。
   • 在合同里写清“服务标准”（比如“小广告24小时内清理”），别用“尽力维护”这种模糊词。

一句话总结：
物业费是“服务买卖”的钱，业主买了服务就得付；但服务没达标，物业再收“罚款”（滞纳金）就站不住脚了。企业想少惹官司，核心就一条：把服务做到位，比催收欠款更重要。平时多花1分钱搞服务，将来能省10分钱打官司！