房屋被查封影响销售，开发商不能要求代理销售方承担违约责任-潜江合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：合同纠纷
案号：(2025)鄂96民终289号
审理法院：湖北省汉江中级人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

2021年12月25日，潜江某农机汽配有限公司（以下简称某农机公司）与潜江某甲科技咨询服务有限公司（以下简称某甲公司）签订《房地产代理销售合同》，合同约定：某农机公司委托某甲公司（独家）代理销售汽配城项目（3＃、6＃楼的4层至11层房源），合作期限为合同生效之日至2023年2月28日；销售任务指标：从签约合同之日起四个月完成本合同约定可销售面积的40%，八个月完成可销售面积的80%销售指标，没有完成任务指标的，某农机公司有权取消与某甲公司的代理合同，某甲公司须向某农机公司支付违约金20万元；合同还约定了代理佣金的计算方式，并约定"在客户购房全款（含贷款）付清之日起七个工作日内，某农机公司须向某甲公司支付全额代理佣金"。

汽配城项目3＃、6＃楼4层-11层房屋总面积为7843.28平方米，某甲公司共销售案涉房屋面积共计4165.91平方米（其中2022年5月6日后销售面积1535.57平方米）。2023年1月31日，经某农机公司严某、某甲公司周某通过微信对账结算，确认余232874.31元前期佣金未支付、代付陈某装修款134765元未结算。庭审中，某农机公司、某甲公司确认剩余未付佣金金额为212874.31元。

另查明，案外人武汉某房地产顾问有限公司与某农机公司合同纠纷一案，潜江市人民法院于2021年3月22日作出民事裁定，对某农机公司所有的位于湖北省潜江市路栋**单元的22间房屋进行查封，后依申请于2021年6月2日、2022年3月18日陆续解除对上述房屋的查封。

案外人陈某花、王某、罗某于2022年5月6日分别以民间借贷纠纷向潜江市人民法院起诉某农机公司。潜江市人民法院在执行上述生效民事判决过程中，依法于2022年9月14日作出执行裁定，查封登记在某农机公司名下坐落于潜江市某某办事处袁杨路3栋1单元房屋24套；于2022年9月14日作出执行裁定，查封登记在某农机公司名下坐落于潜江市某某办事处袁杨路6栋1单元房屋63套。在采取保全措施后，又在2022年至2023年期间依申请陆续解除对其中11间房屋的保全措施。

2021年12月25日签订《房地产代理销售合同》时，已售房屋面积为3566.73平方米，待售房屋面积为4276.47平方米。

法院判决结果：一审判决某农机公司向某甲公司支付销售佣金212874.31元，驳回某甲公司的其他诉讼请求（垫付装修款），驳回某农机公司的全部诉讼请求（要求支付违约金20万元）。二审法院维持原判。

三、简单地论述案例的核心观点，以达到提示企业注意法律风险的目的

这个案子告诉我们：房子被法院查封后，即使能解封继续卖，也会让买房人心里打鼓，导致销售困难。这种情况下，开发商不能简单地以"没完成销售任务"为由，让销售代理公司赔违约金。

很多企业可能觉得："房子没被彻底封死，能解封就能卖，销售公司没完成任务就是违约"。但法院认为，查封这件事本身就会影响买家信心——你想啊，谁买房时发现房子被法院查封了，不担心"这房子会不会有大问题"？即使后来解封了，买家也会犹豫："之前为啥被封？是不是开发商资金有问题？"这种心理影响是实实在在的，不能假装不存在。

作为企业，特别是和别人签销售合同的公司，要特别注意以下几点来避免类似风险：

1. 签合同前，有"雷"必须说清楚
本案中，某农机公司在房子被查封的情况下还和销售公司签合同，虽然嘴上说"我们提前告知了"，但法院认为：既然知道房子有问题，就不该设定那么高的销售目标。企业签合同时，如果项目本身存在风险（比如涉诉、被查封、证件不全等），一定要白纸黑字写进合同，明确说明这些风险可能影响销售，并约定"遇到这种情况销售任务可以适当调整"。否则，出了问题还得自己担责。

2. 销售指标别"画大饼"，要实事求是
某农机公司要求8个月内卖掉80%的房子，但当时房子已经被查封，实际销售环境很不利。这就像让快递员在台风天还按平时速度送货——不现实。企业设定业绩目标时，一定要考虑现实条件：项目有没有风险？市场行情怎么样？别为了"显得厉害"定过高目标，最后反而引发纠纷赔更多钱。

3. 自己的问题自己解决，别让合作方背锅
房子被查封是因为某农机公司欠别人钱被告了，这是它自己的问题。法院明确说了："没完成销售是某农机公司原因导致的"。企业要记住：因为自己惹上官司、资金链断裂等内部问题影响合作，不能转嫁给合作伙伴承担后果。有纠纷要尽快解决，别拖成"定时炸弹"影响业务。

4. 重要事情留证据，微信聊天也算数
本案中，双方通过微信对账确认了佣金金额，法院直接采信了。现在很多企业沟通都在微信上，一定要养成好习惯：重要约定、对账结果、问题反馈等，都通过文字形式确认并保存。别以为"口头说好就行"，打起官司来，这些记录就是救命稻草。

5. 违约条款别当"万能锁"
很多企业喜欢在合同里写"没完成任务就赔X万"，以为这样能约束对方。但法院会看实际情况：如果是因为不可抗力（比如疫情）或你自己的问题导致违约，这种条款很可能不被支持。签合同时，要区分"真违约"和"被迫违约"，给特殊情况留出调整空间。

最后提醒：商业合作不是"零和游戏"。开发商觉得销售公司没完成任务就想罚钱，销售公司觉得开发商有问题就想赖账，最后两败俱伤。企业要明白：风险共担、利益共享，才是长久合作的基础。签合同时多想想"如果出问题谁该负责"，把话说在前头，比事后扯皮强一百倍。