房屋部分毁损不必然导致租赁合同解除-潜江房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2024)鄂9005民初3405号
审理法院：湖北省潜江市人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

潜江市某服服装厂系经营服装制造、劳动保护用品生产等业务的个人独资企业。2022年2月18日，某服服装厂和湖北某乳乳品有限责任公司签订《厂房租赁合同书》，约定：某乳公司将其位于竹根滩镇三江路约9000㎡的厂区租赁给某服服装厂，租赁期限5年，年租金26万元（另加某丁厂租金1万元）。2022年3月，某服服装厂投资人李某孝将厂区内的某甲丙厂房转租给刘某，年租金6万元。2024年1月，某服服装厂支付2024年度租金29万元，刘某支付李某孝6.5万元租金。2024年2月4日，潜江市暴雪导致厂区一某甲戊厂房两间门面屋顶损坏、某甲丙厂房（刘某租赁）及钢构车棚倒塌。双方协商后，某服服装厂维修损坏门面并支出18390元；刘某将倒塌厂房钢构材料变卖得15600元，某服服装厂据此与刘某终止合同并退还59400元（6.5万租金+1万押金-1.56万变卖款）。截至开庭，某服服装厂仍在使用厂区进行服装加工。

法院判决结果：

1. 某乳公司支付某服服装厂维修费18390元；
2. 某乳公司返还某服服装厂租金65000元；
3. 某服服装厂支付某乳公司钢材变卖款15600元；
4. 驳回某服服装厂要求解除合同等其他请求。

三、核心观点：企业如何防范房屋租赁中的法律风险

暴雪压塌部分厂房，为何法院不支持解除合同？
本案中，某服服装厂认为厂房倒塌导致无法经营，要求解除合同。但法院认为：租赁的是9000㎡整体厂区，倒塌部分仅占小比例（某甲丙厂房由第三方使用，其他区域正常运营），服装厂仍在持续生产，合同目的并未完全落空。这提醒企业：房屋部分毁损≠必然能解除合同！法院会综合考量毁损面积、功能影响、剩余部分是否可用等因素。

企业防范建议：

1. 合同里写清"什么情况能解约"
   本案合同约定"房屋倒塌"不属解约情形，而仅列明"拖欠租金""违法使用"等解约条件。现实中，企业常忽略明确"不可抗力解约条款"。建议在合同中直接写明："若因自然灾害导致超过30%租赁面积无法使用超30日，承租方可解除合同"。避免模糊表述，否则法院可能认定"部分损坏不影响整体使用"。

2. 维修责任别只靠口头承诺
   暴雪后双方口头约定"某服服装厂维修、某乳公司报销"，但某乳公司事后质疑费用过高。因某服服装厂保留了施工合同、转账记录等证据，才获法院支持。血泪教训：

   • 维修前必须书面确认费用范围（例如微信文字记录）；
   • 保留所有付款凭证（转账备注"XX维修费"）；
   • 避免用现金支付，否则像某乳公司一样"说金额高却拿不出证据"，只能吃哑巴亏。

3. 倒塌房屋的"废品"也值钱，别擅自处理
   某服服装厂将变卖钢材款15600元直接抵给刘某，结果被判退还某乳公司。法院明确：倒塌房屋的残值所有权仍归房东！承租人无权处分。企业遇到类似情况：

   • 第一时间书面通知房东处理残值；
   • 若房东不回复，可发函声明"将变卖残值并暂存款项"；
   • 绝不擅自抵扣租金或维修费（本案中某服服装厂想用钢材款抵维修费，但法院未支持）。

4. 租金减免要"算得清"，别拍脑袋
   某服服装厂按面积比例索赔10万余元租金损失，但法院认为"厂区各区域功能不同"，简单按面积算不合理，最终酌定6.5万元。企业若遇类似情况：

   • 提前在合同约定"部分毁损时的租金计算方式"（例如：按无法使用区域原租金比例扣减）；
   • 保留功能证明（如倒塌厂房是唯一仓库/生产线，影响整体经营）；
   • 避免用"总面积÷租金"这种粗暴算法，否则可能像本案一样只拿回部分款项。

最后敲黑板： 房屋租赁中，"部分损坏≠合同玩完"！无论是房东还是租客，签合同时多花1小时写清细节，未来可能省下10万赔偿金。尤其对不可抗力（暴雨、地震等），务必明确"修不好谁负责""租金怎么减""残值归谁"三大问题，别等到雪塌了才想起补漏洞。