租赁合同中 房屋现状出租 条款是承租人拒付租金的法律障碍-咸宁房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2025)鄂1202民初2594号
审理法院：湖北省咸宁市咸安区人民法院

二、案件事实与判决结果

2019年11月29日出租方甲方咸宁某资产经营有限公司与承租方乙方通山某酒店签订《房屋租赁合同》，约定甲方将传媒大厦裙楼商业用房、宾馆及部分营业厅出租给乙方使用；房屋结构为框架结构，建筑面积约1940㎡；甲方出租房屋宾馆及营业厅已装修、水电齐全，具备正常使用条件，按房屋现状出租，乙方对房屋现状予以认可且无任何异议；租赁期限自2020年3月1日起至2023年2月28日止；租金第一年124700元，第二年128441元，第三年132295元；租金采用上付制，每年3月1日前付清当期租金。合同签订后，双方办理了移交手续，但宾馆因防水问题移交未完成。乙方已付清2020年3月1日至2021年2月28日租金，后续因疫情等原因未支付租金。2023年12月26日通山某酒店停业，2024年3月至6月期间搬离物品，2025年1月2日将商业用房、营业厅归还甲方。根据合同约定及疫情租金减免政策，2021年3月1日至2024年12月31日未付租金共计491912元。

法院判决结果：二审法院维持了一审驳回原告其他诉讼请求及驳回反诉的判项，但将租金金额从491912元调整为388949.84元，同时改判方某不承担连带责任。核心变化是：1）扣减了2024年1-5月按50%计算的占用费；2）完全免除2024年6-12月的占用费；3）免除方某的还款责任。

三、企业必须警惕的三大法律风险点

1. "房屋现状出租"签字即生效，后期难翻盘

本案中，通山某酒店主张房屋存在消防不合格、未设计排污池、天然气未接通等问题，但法院直接以合同中"按房屋现状出租，乙方对房屋现状予以认可且无任何异议"的条款驳回其诉求。这意味着：

• 签字前务必实地验房：企业签约前必须对房屋的消防、排污、水电等设施进行专业检查，不能仅凭口头承诺或粗略查看就签字。本案中酒店经营者李某财在签约时未提出异议，事后却以房屋缺陷为由拒付租金，最终法院认为"签订合同时就应充分了解房屋设施"。
• 补充条款是护身符：若房屋确实存在瑕疵（如本案宾馆防水问题），必须在合同中明确约定整改责任方和时限，例如"甲方应在交付后30日内完成排污系统改造，逾期每日按租金0.5%减免"。

2. 出租方不及时止损，可能"自吞苦果"

某资产经营有限公司犯了个致命错误：合同2023年2月到期后，通山某酒店停业并开始搬离（2023年12月停业，2024年3-6月搬物品），但某资产经营有限公司直到2024年10月才将房屋另租他人。法院因此判决：

• 2024年6-12月租金全部免除：因酒店已停业且基本搬空，出租方有义务及时收回房屋止损，却放任空置7个月，故这部分损失需自行承担。
• 占用费打折计算：2024年1-5月虽有物品未清空，但已无法经营，法院酌情按50%计算占用费。
  企业启示：若承租方欠租或合同到期不退房，出租方应：
  ① 立即发《限期腾房通知书》并留存邮寄凭证；
  ② 若逾期未搬，3日内向法院申请诉前行为保全；
  ③ 切忌等待数月，否则可能像本案一样损失大半租金。

3. 夫妻共同债务需"实锤证据"，不能想当然

某资产经营有限公司要求李某财妻子方某承担连带责任，一审法院以"经营收入系家庭共同财产"为由支持，但二审直接推翻。法院明确指出：

• 仅凭"家庭共同财产"不能认定债务共担：必须证明债务用于"夫妻共同生活、共同生产经营"（如方某参与酒店管理、签字确认租金等）。
• 个体工商户经营者配偶不必然担责：李某财经营的酒店是其个人字号，方某既未签字也未参与经营，故无需还债。
  血泪教训：企业向个体工商户出租房屋时，若想让配偶共同担责，必须：
  ✓ 要求配偶在合同中作为共同承租人签字；
  ✓ 保留配偶参与经营的证据（如微信工作群记录、签字报销单）；
  ✓ 在催款通知中明确列明配偶姓名并送达。

四、给企业的行动建议

1. 签约阶段：对"房屋现状出租"条款加粗标注，要求承租方逐条确认房屋缺陷（如拍照签字）；
2. 履约阶段：每季度留存房屋使用状态证据，避免"宾馆漏水"类纠纷中举证不能；
3. 纠纷阶段：合同到期后承租方不退房，30日内必须启动法律程序，切忌拖延。

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