房屋保修期内漏水开裂问题由开发商负责维修-咸宁物权保护纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：物权保护纠纷
案号：(2025)鄂1202民初6341号
审理法院：湖北省咸宁市咸安区人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果
原告石某、程某系学雅芳邻小区7栋1单元1703室业主，被告咸宁某甲公司系该小区物业服务公司，被告咸宁某乙公司系该小区开发商。该房屋于2019年3月13日交房，原告入住后于2020年5月起发现房屋漏水、墙面开裂等问题，向某甲公司反映，某甲公司认为原告反映的漏水问题发生在保修期限内，应由开发商某乙公司承担保修责任，遂将原告反映的上述问题向某乙公司进行反馈。某乙公司未进行维修。2024年9月25日，原告委托咸宁某装饰工程有限公司对其房屋漏水作出维修评估，评估修复费用为20800元。原告认为其房屋漏水系因屋顶防水层失效导致上述问题产生。同时查明，案涉房屋未经竣工验收。

法院判决：咸宁某乙公司于判决生效之日起三十日内对房屋屋顶漏水点、外墙开裂处进行修复；驳回原告要求赔偿经济损失的诉讼请求；驳回原告对某甲公司的全部诉讼请求。

三、案例核心观点及企业风险防范提示

1. 开发商最容易"踩坑"的三大雷区
这个案子最值得企业注意的是：咸宁某乙公司作为开发商，明明只收了业主的钱，却要为"漏水开裂"问题自掏腰包维修，原因很简单——房子还没过"保修期"！

根据国家规定，屋面防水工程保修期是5年，从竣工验收合格那天开始算。但本案有个致命问题：房子根本没通过竣工验收就交房了！这就像餐厅没拿到卫生许可证就开业，出问题只能自己担责。开发商常见误区：

• ❌ 以为"业主已收房=房子没问题"（实际未验收=保修期未起算）
• ❌ 以为"过了交房日=保修期开始"（法律规定必须验收合格）
• ❌ 互相推诿"该物业修/该业主自己修"（法院直接判开发商全责）

企业避坑指南：
① 交房前务必取得《竣工验收备案表》，这是护身符！
② 保修期起算日不是交房日，是验收合格日，合同要写清楚
③ 发现问题别沉默，书面通知业主并留存证据（本案物业因及时反馈免责）

2. 物业公司别当"背锅侠"的生存法则
本案中咸宁某甲公司全身而退，关键在于做对了一件事：把业主投诉完整转给开发商并留痕。很多物业公司栽在：

• ✘ 口头答应"会处理"但无记录（业主说你没管，你说你管了，谁信？）
• ✘ 超出职责乱承诺（比如承诺"免费修防水"，结果引发更大纠纷）
• ✘ 忽视《前期物业服务合同》里的责任边界

企业避坑指南：
① 收到业主报修，24小时内发书面通知给开发商（微信截图都算数）
② 在合同中明确写清："保修期内质量问题由开发商负责"
③ 建立报修台账，业主签字确认处理过程（本案物业靠这个免责）

3. 业主索赔失败的血泪教训——企业要引以为戒
原告要2万多元赔偿却被驳回，关键败在：

• 🚫 拿装饰公司的报价单当证据（法院说：这不是权威鉴定！）
• 🚫 不肯做正规鉴定（法官提醒后仍不申请，自己承担败诉后果）

企业风险警示：
当业主找你索赔时，千万别犯同样错误！
✓ 遇到损失评估，必须找有资质的鉴定机构（不是随便找装修公司报价）
✓ 该申请鉴定时果断申请（拖着不做=自动认输）
✓ 证据要"三有"：有时间、有地点、有清晰照片（本案漏水照片因无拍摄时间被质疑）

写给企业的真心话
很多企业以为"拖着不处理"能省事，其实恰恰埋下大雷。就像本案开发商，如果2020年就及时维修，花2000元就能解决的问题，拖到2025年不仅被告上法庭，还得搭上诉讼费+声誉损失。法律不是"不闹不解决"，而是"早处理早安心"——该修的修，该赔的赔，但必须按规矩来！

征和律所特别提示：企业法律风险就像房屋漏水，小问题不修会变大窟窿！我们为企业提供"先试用后付费"的法律顾问服务，用极高的性价比帮您提前堵住风险漏洞。合同审查、纠纷预防、证据指导...专业律师团队随时待命，让您经营路上少踩坑、多省心！