产权式商铺私下签补充协议可能无效，疫情等特殊情况可调整租金比例 - 咸宁委托合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：委托合同纠纷
案号：(2025)鄂1202民初7231号
审理法院：湖北省咸宁市咸安区人民法院

二、案件事实与判决结果

案件事实（直接摘自法院认定内容）：
2017年4月30日，施某与咸宁市某有限公司签订《商品房买卖合同》，购买某购物广场1栋1B056号商铺（总价523082元）。同时，施某与湖北某有限公司签订《商铺委托经营管理合同》，约定：

1. 委托经营期10年（2017年6月30日-2027年6月30日）；
2. 前三年无收益；第四至五年保底收益7%，超收益部分按7:3分成；第六至十年可选保底7%或按9:1分成；
3. 租金在每年度满后1个月内支付，逾期按日万分之三支付滞纳金。
   后续，湖北某有限公司与部分业主（580户，占比34.6%）签订《补充协议》，约定以原总价（扣除折扣）计算保底收益。
   施某要求两公司支付2023年、2024年租金（按7%计算，合计92698元）及滞纳金9232元。
   法院查明：2020年疫情爆发后，湖北某有限公司减免了租户50-60天租金；某购物广场共1673户业主，65.4%未签《补充协议》。

判决结果：

1. 两公司需向施某支付2023-2024年租金41846.56元（按4%比例计算，非合同约定的7%）；
2. 滞纳金调整为按一年期贷款市场报价利率（LPR）计算；
3. 驳回施某其他诉讼请求（如高额滞纳金、按7%计算租金）。

三、核心风险提示：企业如何避免“踩坑”？

这个案子看似是业主讨租金，实则暴露了企业经营中的三大致命漏洞，尤其对商铺开发商、运营公司敲响警钟：

1. 漏洞一：私下和少数业主签“优惠协议”，可能被法院整体废掉！

• 法院为啥不认《补充协议》？
  判决书明确说：产权式商铺就像“拼图”，单独一块涨价会破坏整体价值。本案中，仅34.6%业主签了《补充协议》（提高收益计算标准），但65.4%业主没签。若只给少数人涨收益，商场定价混乱，长期反而损害所有业主利益。法院认定：少数人协议不能绑架多数人，必须按公平原则统一执行。
• 企业怎么做？
  • 若想调整合同条款（如疫情后降租金），必须同步通知全体业主并取得多数同意，不能偷偷和部分人签协议；
  • 重大决策前做“业主大会表决”，保留书面记录，避免被认定为“损害集体利益”。

2. 漏洞二：疫情等“天灾”不是赖账借口，但可合法降租金！

• 法院为啥把7%租金降到4%？
  法院直接引用《民法典》：疫情属“不可抗力”，2020年商铺基本停摆，若死守7%租金，运营公司可能倒闭，最终业主颗粒无收。为保商场活下来，法院依法将2023-2024年租金从7%降到4%（2021-2022年已降到3.5%）。
• 企业怎么做？
  • 遇地震、疫情等突发情况，立即发函说明困难，提供停业证明、政府文件等证据；
  • 主动提出“阶梯式调整方案”（如第一年降50%、第二年降30%），比硬扛到被告更省钱。

    注：本案滞纳金也因“日万分之三过高”被降到LPR利率——企业签合同时，违约金别设超LPR 4倍，否则法院必砍。

3. 漏洞三：开发商“保租承诺”是隐形炸弹，可能连带赔钱！

• 咸宁市某有限公司（开发商）为啥要赔钱？
  虽然合同是业主和运营公司签的，但开发商卖房时口头承诺“ guaranteed 收益”，后期还垫付过部分租金。法院认为：保租承诺助推了销售，开发商就得为租金兜底！
• 企业怎么做？
  • 开发商：卖房时别说“年赚7%”之类话，合同写清“收益以实际经营为准”；
  • 运营公司：和开发商签协议时明确“责任切割”，例如：“开发商不参与后期管理，不承担租金风险”。

写给企业的真心话

产权式商铺纠纷90%源于“贪小便宜”：运营公司想用高收益快速回款，开发商为卖房承诺保底，结果疫情一来集体违约。记住：合法降租金≠赖账，公平对待全体业主才是长久生意！
下次签合同时，多问一句：“如果突发疫情，我们有没有退路？” 早做预案，远比被告后哭穷强。

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