工程款抵房协议需明确履行细节且质保期约定应清晰-随州建设工程施工合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：建设工程施工合同纠纷
案号：(2024)鄂1303民初9449号
审理法院：湖北省随州市曾都区人民法院

二、案件事实与判决结果

2019年，湖北某门业有限公司（以下简称"某门业公司"）作为乙方与甲方随州某置业有限公司（以下简称"某置业公司"）签订了《华中事业部绿地随州城际空间站44＃、47＃地块防火门、防火窗及防火卷帘工程供货及安装合同》，合同约定了工程概况、供货内容及质量要求等内容。具体约定：采购货物含税合同价以双方结算为准；结算完成后，甲方在60个日历天内支付至总合格货物价值95%；质量保证金为结算价的5%，质量保证期自项目竣工备案之日或集中交付日中较后者开始计算，质保期为2年。

案涉工程供货及安装完成后，双方签订《工程结算确认协议书》，确认结算价款为5935612.66元。原告、被告与编审单位共同签订《建设工程造价编审确认表》，确认审定金额为5935612.66元，开竣工日期为2019年10月20日至2023年6月20日。

2021年3月11日至2023年3月14日，某置业公司通过银行转账向某门业公司支付3650000元。2023年3月14日后，双方签订两份《工程款抵购房款协议》：约定以绿地随州城际空间站项目44地块某室抵扣749838元；另以44＃某室和某室共两套房屋抵扣1712309元。2023年10月18日，双方针对其中一套房屋签订《商品房买卖合同》，约定总价829300元；2024年7月3日，针对另一套房屋签订《商品房买卖合同》，约定总价883009元。

庭审中，某置业公司对工程总金额5935612.66元、已付现金3650000元无异议，但主张以房抵款1712309元应计入已付款，故总支付金额为5362309元，并称质保金尚未到期。某门业公司对总支付金额5362309元予以认可。

判决结果：法院认定某置业公司还需支付工程款276523.03元及逾期利息（按同期贷款市场报价利率计算），同时驳回某门业公司其他诉讼请求。案件受理费主要由原告负担。

三、核心风险提示：合同细节模糊埋隐患

这个案例暴露了两个关键风险点，企业务必警惕：

第一，工程款抵房协议"签了不等于付了"
本案中，双方虽然签订了抵房协议，但部分房屋的《商品房买卖合同》在诉讼过程中才补签（2024年7月）。法院认为抵房协议虽有效，但因房屋实际交付和产权转移手续未及时完成，抵房款项不能全额计入已付款。更关键的是，抵房协议签订时间（2023年3月）晚于工程结算时间（2023年6月），导致抵房行为发生在工程款支付义务产生之后，相当于"用未来的房子抵现在的债"，法律效力大打折扣。

给企业的建议：

• 若约定工程款抵房，必须在工程结算前完成房屋买卖合同签订及产权变更手续，避免"纸上抵房"；
• 抵房协议中要明确房屋信息、过户时间、违约责任，例如写明"乙方应在结算完成后30日内配合办理产权登记，逾期视为放弃抵房权利"；
• 财务做账时，未完成产权转移的抵房款不能直接计入"已收款"，否则可能被认定为虚假付款。

第二，质保期约定"模棱两可=自找麻烦"
合同约定质保期"自项目竣工备案之日或集中交付日中较后者开始计算"，但实际中竣工备案和集中交付时间难以确认孰晚。法院最终依据《建设工程质量管理条例》规定，直接以竣工验收合格日（2023年6月20日）起算质保期，导致2年质保期未满，5%的质保金（近30万元）无法立即支付。

给企业的建议：

• 质保期起算点必须写死具体日期或条件，例如直接约定"自竣工验收合格证书签发之日起计算"；
• 避免使用"较早者""较后者"等模糊表述，这类条款在纠纷中基本等于没约定；
• 质保金返还条件要细化，比如写明"质保期满后30日内，经甲方书面确认无质量问题即应返还"，防止对方以"还在检查"为由无限期拖延。

总结教训：企业签合同时总想着"大概齐就行"，但纠纷发生后，模糊条款会被对方钻空子，最终多付钱、多担责的还是自己。本案中某门业公司因抵房协议履行不彻底、质保期约定不清，白白损失近200万元工程款；某置业公司也因质保期约定不明，被迫提前支付部分质保金。

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