虚假宣传被行政处罚不等于必须赔偿购房者损失-钟祥房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2025)鄂0881民初863号
审理法院：湖北省钟祥市人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

某某公司开发位于钟祥市郢中镇某路房地产项目。2018年3月起，某某公司开始通过房产网站、微信公众号、广告牌等多种方式，针对不特定的群体，宣传其开发的"天瑞首府"小区项目楼盘。《置业计划书》中案涉房屋户型图显示进门相对次卧或书房为有飘窗设计，右下角注明"以上户型仅为示意图，最终以实际为准"。2019年9月15日，某某公司就天瑞首府飘窗面积问题向设计单位深圳市某建筑设计有限公司发送工作联系函，次日，深圳市某建筑设计有限公司回复称"1＃、2＃、3＃、5＃、7＃楼南向次卧或书房飘窗在结构主体外墙面范围之内，不属于凸出建筑物外墙面的窗户，应计算全面积。可以取消飘窗变为室内面积"。钟祥市房地产市场管理所于2018年9月17日收到某某公司关于部分飘窗取消请示及深圳市某建筑设计有限公司出具的工作联系函后，于2019年1月3日出具了天瑞首府项目的预测绘报告。2019年3月21日，某某公司办理了案涉商品房的预售许可证（钟房预字﹝2019﹞第0006号）。

2019年5月21至2019年5月23日，南某某向某某公司账户转账支付共计200000元。2019年5月23日，胡某某、南某某作为买受人，某某公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买的商品房郢中镇某路北侧（天瑞首府）1幢2-302号房，该商品房建筑面积126.58平方米，其中套内建筑面积98.22平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积28.36平方米。该商品房单价为每平方米4898.09元，总金额620000元，买受人于合同签订之日交纳购房首付款200000元，余款420000元办理银行按揭贷款。

天瑞首府房地产项目开始交房后，南某某等业主发现实际房屋与宣传的户型图不符，缺少进门相对次卧飘窗，部分业主向多个部门控诉、信访。2023年2月14日，钟祥市市场监督管理局出具《行政处罚决定书》，查明某某公司明知其开发的天瑞首府项目部分户型已取消部分飘窗设计，仍然在房产网站发布有飘窗设计的户型图的宣传，仍然使用并没有减少飘窗的《置业计划书》，吸引购房者购买其开发楼盘，属于对房屋内部的构造布局作虚假的商业宣传，欺骗、误导购房者，其行为违反了《中华人民共和国反不正当竞争法》第八条第一款的规定，责令某某公司停止违法行为，并给予罚款100000元的行政处罚。某某公司不服《行政处罚决定书》，提出行政复议，钟祥市人民政府于2023年7月7日作出《行政复议决定书》，维持案涉《行政处罚决定书》。

法院判决：驳回原告胡某某、南某某的全部诉讼请求。

三、核心观点与企业法律风险防范提示

这个案子告诉我们一个关键点：企业被行政处罚≠必须赔偿客户损失！钟祥市某房地产开发有限公司虽然因虚假宣传被市场监管局罚了10万元，但法院最终没有判它赔购房者钱。为什么？

关键原因有三点：

1. "罚了款"不等于"要赔钱"：
   市场监管局罚钱是针对"虚假宣传"这个行为本身，就像交警罚你闯红灯一样，罚完就结束了。但购房者要索赔，必须证明自己"实际损失了"。本案中，房屋实际面积和合同写的一模一样（建筑面积126.58㎡），购房者没少得面积，也没多花钱（合同价62万已包含所有面积），所以法院说："你没实际损失，凭什么要赔？"

2. 宣传单≠合同条款：
   房企在宣传单角落写了句"户型仅为示意图，最终以实际为准"，这句话很关键！根据法律规定，宣传资料如果没写进正式合同，又加了这类免责声明，购房者就不能拿它当"承诺"来索赔。就像你网购看到"图片仅供参考"，不能因为实物颜色差一点就要求退全款。

3. 损失必须"真实发生"：
   购房者还要求赔物业费损失，但法院发现他们连房都没收、物业费都没交过！这就像你抱怨"没吃到的蛋糕太难吃"，没发生的损失当然不算数。

给企业的3个实操建议：
✅ 宣传资料加免责声明要"醒目"：
别把"最终以实际为准"藏在角落！建议用粗体字印在宣传单首页右下角，或者在视频广告里用5秒字幕强调。某知名房企曾因声明太小被判赔200万，记住：小字声明等于没声明！

✅ 变更设计后立刻更新宣传渠道：
本案中房企2019年就取消了飘窗设计，但直到2023年还在用旧户型图宣传。正确做法：设计一改，立即下架所有线上广告、撤换售楼处展板、短信通知已咨询客户。建议用"宣传内容更新登记表"，每次调整都让销售人员签字确认。

✅ 合同金额要"干干净净"：
本案购房者另付3万元到私人账户（还不开发票），这种操作埋雷！所有房款必须进公司对公账户、开发票。否则既可能被税务稽查，又会让购房者说"你收了隐藏费用"。记住：合同写62万就收62万，多一分都别碰！

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