企业内部管理漏洞不能成为拒付佣金的理由-赤壁中介合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：中介合同纠纷
案号：(2024)鄂12民终1735号
审理法院：湖北省咸宁市中级人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果
2019年6月，广州某乙有限公司在赤壁市注册成立赤壁某甲有限公司，投资开发某商住楼项目。2019年11月至2021年8月，某乙公司聘请周某光担任该项目营销部销售经理，负责项目营销工作，聘请夏某冬担任项目营销部策划经理，负责项目宣传、推广方案的制定、营销费率管控。2020年8月14日，鉴于赤壁市房地产市场低迷，各楼盘降价销售，销售佣金提升等客观情况，赤壁某甲有限公司管理层授意夏某冬向公司提交关于华中赤壁72亩项目申请重点经纪人报告，将刘某华、何某甲、魏某、王某甲等四人申报为重点经纪人。自2020年8月14日夏某冬提交报告后，公司管理层级级审批至2020年8月20日总裁办通过，同意该报告，并确定重点经纪人按3%标准结算佣金。自2020年10月8日至2021年6月12日，何某甲团队通过其敏房宝账号统一报备销售商品房24套，总房款为14753623元，未结佣金为388688.14元。2021年7月2日夏某冬在何某甲账号未结算佣金明细上签字确认，7月3日周某光签名确认。后赤壁某甲有限公司安排工作人员找到何某甲团队部分营销人员，称公司楼房已卖完，要撤盘了，可以与其个人按普通经纪人1个点标准结算佣金，否则以后就只能到广州去找他们，并在打印好的情况说明上要求营销人员签字。该情况说明内容为：“本人＊＊＊，身份证号码：＊＊＊，联系电话：＊＊＊，是某＊＊＊＊的真实全民营销推荐人，本人所推荐的客户信息本应由我自己的敏房宝APP账号推荐，但因项目置业顾问的要求，本人把所推荐的客户信息发给了＊＊＊代本人推荐。本人在此承诺上述购房客户的推荐信息来源于本人自己，与何某甲（身份证号码：42230219****）及何某甲经营的某某房地产公司、刘某华（身份证号码：42128119****）、王某甲（身份证号码：42128119****）、魏某（身份证号码：42128119****）、张伟（身份证号码：42230219****）均无任何关系。”2021年12月21日，孙某在情况说明上签名；2022年1月11日，罗小山在情况说明上签名；2022年8月31日，张某霞、何某乙、张某在情况说明上签名；2022年9月1日，舒某、刘某乙、王某乙在情况说明上签名。赤壁某甲有限公司之后按房价的1%向上述人员支付佣金，合计56085.3元。下剩佣金双方达不成一致意见，何某甲诉至法院。

另根据生效的（2023）鄂1281刑初118号刑事判决书认定：2019年6月，某乙公司在赤壁市注册成立某甲公司，投资开发某商住楼项目。2019年10月至2021年8月，某乙公司聘请周某光、夏某冬等人担任项目营销管理人员。2020年7月，为提升项目销售业绩，公司同意将重点经纪人佣金提成调高至销售价款的2%或3%。期间，周某光、夏某冬等部分管理人员商议，将部分普通经纪人售房业绩以重点经纪人销售业绩向公司申报，套取佣金共计591523元，其中401916元被四人私分。法院以职务侵占罪判处周某光、夏某冬等人有期徒刑并处罚金，所退缴款项发还赤壁某甲有限公司。但刑事判决明确：上列罪犯所侵占的佣金未包含何某甲团队销售佣金部分。

法院最终判决：赤壁某甲有限公司需向何某甲支付佣金332602.84元，并从2021年7月4日起按LPR计算利息至付清之日。二审法院驳回赤壁某甲有限公司的上诉，维持原判。

三、案例核心观点：企业如何防范类似法律风险
这个案子的核心教训是：企业内部管理问题（比如员工职务侵占），不能用来推卸对外的合同责任。法院为什么判赤壁某甲有限公司败诉？关键有三点：

1. 公司自己批准的政策，不能事后反悔。赤壁某甲有限公司内部层层审批通过了“重点经纪人3%佣金”的方案，还让管理人员夏某冬、周某光签字确认了何某甲的销售业绩。这相当于公司自己盖了章、点了头。后来公司觉得亏了，就让销售人员签“情况说明”说佣金不该给何某甲，但法院发现这是公司用“撤盘威胁”逼人签的——销售人员作证说：“不签字就只能去广州讨说法”。这种内部施压的手段，对外不生效。企业记牢：一旦政策对外公布或执行，就必须认账，不能因为内部员工犯错就耍赖。

2. 员工的错，不能让老实客户买单。周某光、夏某冬等人因职务侵占被判刑，但刑事判决清楚写明：他们侵占的钱里不包括何某甲团队的佣金。何某甲是正规卖房、如实申报，公司也收了钱、赚了利。法院说得很直白：这是公司内部管理漏洞（比如审批不严、监督缺失），和何某甲这个外部经纪人无关。企业容易踩的坑是：一出事就怪合作伙伴，其实真正该反思的是自己——比如佣金审批流程是否形同虚设？员工签字权限有没有监管？

3. “团队销售”模式必须书面留痕。何某甲作为重点经纪人，用自己账号统一报备团队销售业绩，公司明知且认可（否则不会让24套房通过审批）。但公司后来却说“客户不是何某甲本人卖的”，想赖掉佣金。法院不认这个理由：房地产行业常见团队合作，只要公司当初同意这种模式（比如通过敏房宝系统接收数据），就该照付佣金。企业如果用“重点经纪人”等特殊策略冲业绩，一定要白纸黑字写清规则：谁申报、怎么分佣、如何确认业绩，避免口头约定埋雷。

给企业的实操建议：

• 审批留痕：所有佣金政策调整（比如从1%提到3%），必须走正式流程并存档，让法务或外部律师审核，确保不违法、不留漏洞。
• 动态监管：定期抽查销售数据，发现员工虚报业绩（如本案中普通业绩冒充重点业绩），立即内部处理，别等事情闹大。
• 合作透明：和经纪人签书面协议，明确业绩归属规则。如果用团队模式，写清“账号申报人”是否代表整个团队，避免事后扯皮。

企业常以为“内部问题关起门解决就行”，但法院只看对外行为——你点头答应的事，就得负责到底。这次赤壁某甲有限公司赔了33万多，还搭上诉讼费，根源就在管理“松一松”，风险“紧一紧”。

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