出租人将同一区域房屋低价租给竞争对手构成情势变更-赤壁房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2024)鄂1281民初2916号
审理法院：湖北省赤壁市人民法院

二、案件事实及判决结果

原被告双方于2017年6月16日签订《房屋租赁合同》，约定："第二条房屋状况，商铺坐落赤壁市赤壁大道河北大道延伸线交汇处三国赤壁**栋，计租面积约1725.9平方米。第三条租赁期限，租期123个月，计租日期为2017年9月16日，期满日期为2027年9月15日。第四条租金及支付方式，租赁金额：第一年350000元；第二年350000元；第三年350000元；第四年350000元；第五年371000元；第六年371000元；第七年389550元；第八年389550元；第九年409028元；第十年409028元（均为税后价格）。付款方式：租赁费交给湖北某某旅游商业开发有限公司。甲乙双方自签订本合同后的5日内，乙方向甲方支付第一年、第二年房租，第三年至第十年每年的房租，需提前一个月一次性全额向甲方支付当年房租。第十一条违约责任，本合同签订生效后双方必须严格履行。如一方不履行或不完全履行即视为违约，违约方须向守约方支付违约金，数额为当年租金总额的30%。乙方逾期支付租金的，每逾期一日按应交租金额的日万分之二点一向甲方支付滞纳金，逾期超过30日的，除按本条第1项的约定支付违约金外，乙方应补足租金，同时甲方有权单方解除合同。"合同签订后，第一年至第六年双方完全履行合同，双方无争议。2021年11月18日，原告与案外人赤壁市某乙园（法定代表人龙某）签订房屋租赁合同，将三国赤壁旅游文化公园内的另一处房屋出租开办幼儿园，2022年至2025年每年租金12万元，2026年至2028年每年租金13万元等。为此，双方对合同履行发生争议，2023年（第七年）对应的租期为2023年9月16日至2024年9月15日，该年应付租金389550元，被告仅于2023年9月19日支付了50000元租金，于2023年9月28日支付了35000元租金，于2024年1月2日垫付了12398元维修费。

同时查明，新区幼儿园相邻商铺租金标准：三国赤壁旅游文化公园1-7栋出租给赤壁创新聚集区建设工作领导小组，租金为临街15元/㎡/月，非临街10元/㎡/月。

法院判决结果：法院没有支持原告解除合同的请求，而是将第七年租金从原合同约定的389550元调整为269240.4元，判决被告还需支付171842.4元租金，同时驳回了双方的其他诉讼请求。

三、企业如何防范此类法律风险

这个案例看似是简单的租金拖欠纠纷，实则揭示了一个极易被企业忽视的重大法律风险：当出租人将同一区域房屋低价租给竞争对手时，可能构成"情势变更"，导致原合同租金被法院强制调整。

很多企业认为，只要合同白纸黑字写明了租金标准，对方就必须按约支付，否则就是违约。但法院在本案中明确指出：《民法典》第533条规定，当"合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平"时，受不利影响的一方可以请求变更或解除合同。

本案中，原告将同一区域房屋以远低于市场价（年租金仅12万元，而被告合同为38.95万元）租给案外人经营同类幼儿园，这直接导致被告经营困难。法院认为这种情况不属于正常的商业风险，而是构成"情势变更"，因此运用公平原则调整了租金标准。

对企业的重要警示：

1. 出租方风险：不要以为"我的房子我做主"，随意将同一区域房屋低价租给竞争对手。这种行为可能被法院认定为违反诚实信用原则，导致原合同租金被调低，甚至要赔偿对方损失。本案中，原告不仅没能解除合同、收回高额租金，反而被迫接受了远低于原合同的租金标准。

2. 承租方风险：即使有合理理由不满，也不要像本案被告一样单方面停止支付租金。虽然法院最终支持了减租请求，但被告仍需支付欠款并承担诉讼费用。正确的做法是先书面提出异议，同时部分支付租金以表明履约诚意，再通过协商或诉讼途径解决争议。

如何有效防范此类风险：

• 在合同中提前约定：无论是出租方还是承租方，都应在租赁合同中加入"租金调整机制"和"同业竞争限制"条款。例如，承租方可要求约定："如出租方将同一区域同类房屋以明显低于本合同价格出租给经营同类业务的第三方，承租方有权要求相应降低租金"。

• 建立租金参考标准：合同中可明确约定租金与周边市场价的联动机制，比如"租金每三年根据周边同类房屋平均租金水平进行调整"，避免出现本案中租金差距过大的情况。

• 及时沟通协商：当市场环境变化时，双方应主动沟通。本案中，如果被告及时提出减租协商而非直接拖欠租金，可能避免诉讼。同样，原告如果提前告知并协商调整，也能避免纠纷。

• 保留证据意识：经营受影响的一方要保留好相关证据，如财务报表、市场调研数据等，证明经营困难与出租方行为之间的因果关系，这是日后主张情势变更的关键依据。

这个案例告诉我们，合同不是一成不变的"铁板"，当客观情况发生重大变化时，法律会站在公平正义的角度进行调整。企业签订合同时，不能只盯着眼前利益，更要考虑未来可能出现的各种情况，做好风险预防。

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