房屋买卖中约定过高滞纳金可能不被法院支持-阳新房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2024)鄂0222民初4103号
审理法院：湖北省阳新县人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果

2015年5月1日，阳新某房地产开发有限公司出具《关于成立昌隆大厦项目部的批复》（阳魏房发【2015】9号），内容为："各项目部：某某公司的发展，业务的不断壮大，经公司研究决定，成立'阳新某房地产开发有限公司昌隆大厦项目部'，同时任命项某林同志为该项目负责人。该项目部隶属于公司的下级单位，实行独立投资、独立核算、自立经营、自负盈亏"。即涉案工程的权利义务均由昌隆大厦项目部享有承担。

2018年11月19日，阳新某房地产开发有限公司作为出卖人与徐某作为买受人签订一份《商品房买卖合同书》（合同编号：ＹＸ****083），主要约定买受人徐某购买出卖人位于阳新县三中西侧（立交桥旁）昌隆大厦幢2601号房一套，房屋用途为成套住宅，建筑面积108.73平方米，套内面积87.49平方米，单价3218.99元／平方米，总价款350000元。支付方式为2018年11月19日付房款首付款105000元，剩余房款245000元办理银行按揭贷款。买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。

同一日，徐某支付了首付款105000元。

2019年4月23日，阳新某房地产开发有限公司昌隆大厦项目部作为卖方（甲方）与徐某作为购房方（乙方）签订一份《买卖商品房贷款补充协议》，约定："乙方在昌隆大厦购买商品房已付首付，余款原先准备在银行按揭付款，但由于客观原因无法实施，为了双方的利益经双方友好协商达成共识，特订如下条款：分期付款方式：（三）年内付尽余款不计利息，（贰拾肆万肆伍仟）自订协议之日起乙方每月15号前均摊向甲方项某林账户6236****付款（陆仟捌佰元正），按（36）月付清余款。乙方责任：协议签订后乙方必须准时、足额向甲方指定账户付款，否则甲方有权停电、停水以示惩罚，并另外每月收取乙方应付款10%的滞纳金，直至乙方履行合同为止。甲方责任：签本协议后第三年甲方必须办好一切房产备案手续，否则，乙方到第三年未见到手续可以拒交房款。本协议一式二份，甲、乙双方各执一份。"。

合同签订后，原告履行了合同约定交房义务，但徐某仅履行部分付款义务（首付105000元、分期18000元）,至起诉之日止尚欠阳新某房地产开发有限公司昌隆大厦项目部购房款227000元未付。原、被告多次协商无果，阳新某房地产开发有限公司昌隆大厦项目部遂起诉来院。

另查明，案涉房屋徐某于2018年装修入住至今，房屋房产手续至今未变更。

再查明，案涉房屋实际由阳新某房地产开发有限公司昌隆大厦项目部向徐某售卖，《商品房买卖合同书》为模板合同，阳新某房地产开发有限公司已对案涉房屋相关权限对阳新某房地产开发有限公司昌隆大厦项目部予以授权。

法院判决结果：徐某需在判决生效后十日内向阳新某房地产开发有限公司昌隆大厦项目部支付购房款227000元，并自2019年4月23日起至付清之日止，按一年期贷款市场报价利率四倍计算利息。

三、案例核心观点与企业法律风险防范指南

这个案子最值得关注的地方是：企业自以为"保险"的高额滞纳金条款，最终被法院调低了。开发商和徐某在补充协议中约定，如果徐某不按时付款，要每月支付应付款10%的滞纳金。听起来很吓人，对吧？但法院认为这个比例"明显过高"，应当减少。虽然最后法院支持了按贷款市场报价利率四倍计算的利息，但这已经是法律允许的最高限度了。

很多企业老板看到这里可能会疑惑："我自己定的合同条款，怎么法院说不算数就不算数？"其实，法律对违约金是有明确限制的。根据《民法典》规定，违约金不能"过分高于"实际损失，一般超过实际损失30%就可能被认定为"过分高于"。本案中约定的每月10%滞纳金，一年就是120%，这明显超出了合理范围。

企业该如何防范这类风险？

1. 违约金别"狮子大开口"
   很多企业为了防止对方违约，喜欢在合同里约定高额违约金，以为这样能起到震慑作用。但实际效果恰恰相反——约定得太高反而可能全部不被支持。合理的做法是：约定LPR（贷款市场报价利率）的1.3-1.5倍作为违约金计算标准，这样既在法律保护范围内，又能起到补偿损失的作用。

2. 分期付款要设"安全阀"
   本案中因买家征信问题无法办理按揭，双方改为分期付款，结果买家只付了几期就不付了。建议企业在设置分期付款时：

   • 加入"加速到期"条款：如逾期超过3期，剩余全部房款立即到期
   • 要求提供担保：比如让买家配偶共同签字或提供第三方担保
   • 设置阶段性验收：每付一定金额后才交付相应权益

3. 交房与收款顺序要谨慎
   本案最被动的是：房子已经交付给买家装修入住了，买家却拖欠房款。这种情况下，企业想采取措施（比如合同里写的"停电、停水"）几乎不可能，因为这些措施违法。明智的做法是：确保收到大部分房款后再交房。如果必须提前交房，应在合同中明确约定"未付清房款前房屋所有权仍归开发商所有"。

4. 分支机构签约要授权明确
   本案中是由项目部直接签订合同，虽然法院认可了其行为，但前提是公司有明确授权文件。如果企业让分公司、项目部等对外签约，必须有公司正式的书面授权，并在合同中清晰写明代理关系，避免产生主体资格争议。

5. 合同条款要合法有效
   本案中合同约定"不付款就停电停水"，这种条款在法律上是无效的，因为供水供电是基本民生服务，企业无权擅自中断。企业在设计违约责任时，应选择法律允许的救济方式，如收取合理违约金、解除合同等，避免设置看似严厉实则无效的条款。

小贴士：合同不是写得越狠越好，而是要写得既合法又实用。就像买保险，保额太高不实用，太低又起不到保障作用。一份好的合同应该像量身定制的衣服，既要合身又要舒适。

很多企业老板总说"打官司赢了就行"，但您知道吗？打官司的成本可能比您想象的高得多！诉讼费、律师费、时间成本，加上执行难的问题，即使赢了官司也可能拿不到钱。而提前做好合同风险防范，往往能省下90%的麻烦和成本。

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