按揭贷款中开发商阶段性担保责任何时解除？取得房产证并办理抵押登记后即免除-大冶借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：借款合同纠纷
案号：(2024)鄂0281民初6839号
审理法院：湖北省大冶市人民法院

二、介绍案件事实并告知法院判决结果

2017年2月22日，某某支行与陈某甲、陈某德某、黄石市某房地产开发有限公司签订《个人购房担保借款合同》。合同约定：借款金额260000元；借款期限180月；借款年利率4.9%；还款方式为等额本息还款。陈某甲以其所购买的位于大冶市城北开发区道路以东（金湖星城3号楼）1单元11902号房屋为借款提供抵押担保；黄石市某房地产开发有限公司为陈某甲的借款提供阶段性连带责任保证，自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止；陈某德某为陈某甲的借款提供连带责任保证。2017年3月7日，办理了抵押预告登记。2017年3月9日，某某支行向陈某甲提供了260000元借款。借款后，陈某甲没有按合同约定按期足额偿还借款本息，截至2024年3月4日，陈某甲尚差欠借款本金192985.93元、利息15528.25元、逾期利息1349.69元、复利784.18元，合计210648.05元未偿还。2021年9月10日，抵押房屋办理了不动产权属登记和正式抵押登记。

法院判决：1. 陈某甲需偿还全部借款本金及相应利息；2. 陈某甲支付律师代理费5000元；3. 某某支行对抵押房屋拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权；4. 陈某德某对陈某甲的债务承担连带清偿责任；5. 驳回某某支行对黄石市某房地产开发有限公司的诉讼请求。

三、案例核心观点及企业法律风险防范建议

这个案例说清楚了一个关键问题：在按揭贷款业务中，开发商的"阶段性担保责任"不是一直存在的，而是在特定条件满足后就自动终止了。具体来说，当购房者取得房产证并且银行已经办妥正式抵押登记后，开发商的担保责任就解除了，即使之后购房者不还钱，开发商也不用再"背锅"。

很多企业，尤其是房地产开发公司，往往没有意识到这个"阶段性"的重要意义，以为只要签了担保合同，就要一直担责。结果要么是过早地以为自己不用担责（当条件还没满足时），要么是条件已满足却不知道自己已经"脱责"，白白承担了不必要的风险。

给企业的风险防范建议：

1. 合同要写清楚"阶段性"的终止条件
很多企业签合同时，只写"提供阶段性担保"，却不具体说明"阶段"何时结束。本案中，合同明确约定"自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止"，这为开发商免除责任提供了坚实依据。企业在签订担保合同时，一定要把"阶段"结束的条件写得清清楚楚、明明白白，不能含糊其辞。

2. 建立抵押登记进度跟踪机制
作为担保人，不能签完合同就"撒手不管"。本案中，开发商能免责，关键原因是他们能证明房屋已在2021年9月10日办理了正式抵押登记。企业应建立专门台账，对担保项目的抵押登记进度进行跟踪，一旦发现借款人已取得房产证并完成抵押登记，立即向银行索要相关证明文件，确认自己的担保责任已解除。

3. 区分不同类型担保人的责任
本案中有个重要区别：开发商的阶段性担保责任因条件成就而免除，但个人担保人陈某德某的连带责任仍在保证期间内，所以仍需"买单"。企业作为担保人时，要清楚自己的担保性质是"阶段性"还是"全程"，保证期限有多长。如果是个人为企业提供担保，也要明确告知担保人其责任是有限期的，避免日后产生误解。

4. 关键条款以"书面凭证"为准
本案中，合同约定的罚息利率与借款凭证记载不一致（合同说上浮50%，凭证说上浮30%），法院最终以借款凭证记载为准。这提醒企业：签订合同时，一定要在合同中明确"如合同与借款凭证不一致，以借款凭证为准"之类的条款，或者确保所有关键内容在合同和凭证中完全一致，避免日后扯皮。

5. 明确约定实现债权的费用承担
本案中，法院支持了银行要求借款人支付5000元律师费的请求，正是因为合同中有明确约定。企业在签订合同时，应考虑将律师费、诉讼费等实现债权的合理费用纳入约定范围。这样，一旦发生纠纷，可以减少追偿成本，提高维权效率。

6. 保留完整证据链
本案中，开发商能成功免责，关键是有完整的证据链证明抵押登记已完成。企业参与金融担保业务时，要像存钱一样存好所有相关文件：合同、房产证复印件、抵押登记证明、与银行的沟通记录等。这些"纸面证据"在关键时刻比口头承诺管用得多。

总之，在商业活动中，"阶段性"三个字价值千金。企业无论是作为担保人还是债权人，都要明白：担保责任不是"一签永逸"的，关键是要明确"阶段"何时结束，并做好证据留存。特别是房地产开发企业，在为购房者提供按揭贷款担保时，一定要建立专门的跟踪机制，一旦购房者取得房产证并完成抵押登记，立即确认担保责任解除，避免"替人还债"的冤枉损失。记住：知道何时能"脱责"，比知道何时要"担责"更重要！