资质出借惹祸端，房屋买卖陷纠纷-阳新房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2024)鄂0222民初4453号
审理法院：湖北省阳新县人民法院

二、案件事实

2014年1月16日，张某某与阳新县某房地产开发有限公司下属的青阳公馆项目部签订购房合同，购买2808号房屋，总价426752元。2014年1月26日，项目部向张某某开具收据，写明"交款单位：张某某，收款方式：抵，人民币：426752元，收款事由：张某某往来资金中抵"。之后，张某某拿到了房屋钥匙但未装修。

青阳公馆项目实际由案外人张某某、戴某某等人借用阳新县某房地产开发有限公司的资质合伙投资开发，戴某某为其丈夫张某某代持股份。2016年12月3日，阳新县某房地产开发有限公司向青阳公馆项目部出具委托授权书。2020年8月21日，阳新县某建设有限责任公司、阳新县城镇棚户区和城乡危房改造工作指挥部办公室和阳新县某房地产开发有限公司签订了一份《阳新县棚户区改造安置住房代筹（代购）协议》，将2808号房屋纳入了安置房源。张某某作为阳新县某房地产开发有限公司的授权代表在协议上签字确认。之后，这套房屋被安排给了拆迁户刘某并已装修入住。

2024年4月13日，张某某等7名青阳公馆项目合伙人签署了一份《合伙人决定书》，其中写有"2808号房按月息1分5计算，本利2023年6月30日前付"。青阳公馆项目尚未进行合伙清算。

法院判决结果：驳回张某某的全部诉讼请求，案件受理费7702元由张某某自己承担。

三、核心观点与风险提示

1. 企业出借资质等于"自找麻烦"

本案中最关键的问题是：青阳公馆项目实际是他人借用阳新县某房地产开发有限公司的资质开发的。就像你把自己的身份证借给别人做生意，结果出了问题却要你来负责！法院认定某某馆项目部是阳新县某房地产开发有限公司成立的临时机构，其行为后果全部由公司承担。

对企业提醒：不要轻易出借企业资质！如果确实需要合作，应当设立独立项目公司，明确各方权责，签订详细合作协议。切记：资质出借无小事，风险全部自己背。

2. 代理权限不清晰，公司替人"背锅"

张某某在代购协议上签字，法院认为这是代理行为，后果应由被代理人（即阳新县某房地产开发有限公司）承担。由于张某某不是适格被告，张某某要求他个人退还房款的请求被驳回。

对企业提醒：给员工授权时，必须出具书面授权委托书，明确写清"能做什么、不能做什么、授权到什么时候"。特别是销售、签约等关键环节，授权书要具体到项目、金额和期限，避免员工越权行事导致公司被动承担责任。

3. 不办产权证，房子可能"飞"

张某某虽然拿到了钥匙，但没有及时办理产权登记。当房子被纳入安置房源后，由于没有产权登记，无法证明自己是唯一合法权利人，最终失去了房屋。

对企业提醒：作为开发商，要主动提醒并协助购房者办理产权登记；同时，自己也要按合同约定及时履行相关义务。不要以为交了钥匙就完事，产权登记才是保障交易安全的关键一步！

4. 合伙项目不清算，责任扯不清

青阳公馆项目合伙人之间尚未清算，导致购房款流向不明。虽然部分合伙人签署了《合伙人决定书》承诺还款，但这只是内部约定，不能对抗外部购房者。

对企业提醒：合伙项目必须建立规范的财务制度，每笔钱进出都要有记录。项目结束时要及时清算，明确各方责任。避免因账目混乱导致对外责任无法确定，最终让企业独自承担损失。

5. 合同条款不明确，维权很困难

张某某主张违约金，但合同约定的是"延期交房"的违约金，而他已经收到钥匙，法院认为不存在延期交房情形。同时，他没有明确违约金具体数额，导致请求被驳回。

对企业提醒：签订合同时，要明确约定各种可能的违约情形和计算方式。比如"如因甲方原因导致房屋被第三方占用，应按什么标准赔偿"。作为企业，在对外签订合同时也应如此，避免因约定不明导致无法维权。

专业护航，安心经营

企业在经营过程中，法律风险无处不在，尤其是房地产等复杂行业。本案提醒我们，资质管理、授权规范、产权登记、财务核算和合同约定等环节都需高度重视。一个小小的疏忽，可能带来巨大的损失。

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