企业擅自占用他人房产将面临强制腾退风险-宜城返还原物纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：返还原物纠纷
案号：(2020)鄂0684民初2686号
审理法院：湖北省宜城市人民法院

二、案件事实与判决结果

2008年3月20日，宜城某房管理局与湖北某城置业有限公司签订协议约定由双方建设楚城大厦，建成后该建筑第1层6间门面房及第5-7层全部房屋由宜城某房管理局所有。2011年12月15日双方签订补充协议，约定将大楼第1层6间门面房租赁给湖北某城置业有限公司作酒店大厅使用，租赁期限9年，宜城某房管理局购买湖北某城置业有限公司多余188㎡的房款423000元，从应交租金中抵扣。事后，各自按照约定占有房屋及租赁大厅经营酒店。

2014年11月7日，宜城某住房保障和房屋管理局将该大厅办理房屋产权登记到下属单位宜城某房交易所。2016年4月28日，宜城某房交易所将该房产移交给宜城某设投资经营有限公司，并办理房产变更登记。期间，湖北某城置业有限公司因经营不善申请破产，宜城市人民法院于2016年3月4日宣告破产。2016年3月16日，破产清算组与楚城大厦魏某海等业主代表进行财产移交，规定了大厦第1层大厅前后通道及其占有范围内的财产，由业主代表代为无偿管理。因目前大厅及移交给业主代为保管的房屋产权尚有争议，业主代表在未经管理人同意，并经第1层房屋所有权人准许的情况下，不得使用第1层房屋从事任何经营活动。

宜城某设投资经营有限公司向法院起诉，要求宜城某联酒店经营管理中心返还占用的楚城大厦一楼酒店大厅（共507.71㎡）并支付房屋占用费334503.77元（截至2020年8月5日）。

法院判决：宜城某联酒店经营管理中心返还占用宜城某设投资经营有限公司位于宜城市中华大道楚城大厦所有的一层大厅房屋，于判决生效后立即腾退交付；但驳回了宜城某设投资经营有限公司要求支付房屋占用费的诉讼请求。

三、核心观点与风险防范

这个案例告诉我们一个简单却重要的法律常识：企业千万不要擅自占用他人的房产，否则很可能面临强制腾退的风险，甚至还要承担诉讼费用。

本案中，宜城某联酒店经营管理中心认为自己是"代表业主对楚城大厦一楼大厅进行资产管理"，但法院认定这纯属无权占有。为什么呢？因为：

1. 产权归属清晰：楚城大厦第1层大厅已经明确登记在宜城某设投资经营有限公司名下，有房产证为证。企业经营中一定要核实清楚房产的产权归属，不能仅凭口头约定或自己认为"合理"就占用。

2. "代管"不等于"所有"：破产清算组确实允许业主代表对"大厅前后通道"进行代管，但明确限定了范围和条件——"不得使用第1层房屋从事任何经营活动"。很多企业容易犯的错误就是把"临时管理"误解为"自己可以随意使用"，这是非常危险的。

3. 证据意识薄弱：宜城某设投资经营有限公司虽然胜诉拿回了房屋，但因为无法准确证明对方占用的具体时间和损失金额，导致33万多元的占用费诉求被驳回。企业维权时一定要注意收集和保存证据，包括占用时间、面积、市场租金标准等。

给企业的三条实用建议：

1. 占用前务必确认产权：在使用任何房产前，一定要查验房产证等权属证明，最好让产权人出具书面同意使用证明。不要轻信"这是大家共有的"、"政府默许的"等说法，这些在法律上都不成立。

2. 严格按约定使用：如果确实获得了使用权，一定要严格按照协议约定的范围、用途和期限使用。本案中，即使破产清算组允许代管"通道"，但荣联酒店却用来经营酒店，明显超出了授权范围。

3. 及时办理交接手续：当产权发生变更时（如本案中房产从房产交易所转移到建投公司），原使用人应主动与新产权人重新确认使用关系。不能想当然地认为"之前怎么用现在还怎么用"。

这个案例再次提醒我们：在市场经济中，"先占为王"的观念已经过时。产权意识和契约精神才是企业健康发展的基石。任何未经授权的占用行为，最终都可能付出更大的代价——不仅要腾退房屋，还要承担诉讼费、律师费，甚至可能影响企业信誉。

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