拖欠租金将导致租赁合同被解除-宜城租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：租赁合同纠纷
案号：(2024)鄂0684民初4830号
审理法院：湖北省宜城市人民法院

二、案件事实与判决结果

2014年1月1日，宜城某贸有限责任公司与张某签订《租赁合同》，约定张某租赁耕地340亩、林地1095亩、茶队队部房屋16间、茶队原职工住房29.68亩，租期20年。年租金原为157763.50元，后因免收林地使用费，降至12846元。合同明确要求：张某必须在每年12月25日前交清下一年租金，否则公司有权终止合同。
张某长期拖欠租金，截至2019年12月31日欠租316601.78元。2020年，法院判决张某支付欠租及2020年租金12846元。但判决后，张某既未支付2021年起的租金，也未安排人员看管租赁物，导致场地闲置。2022年，陈某桥见房屋无人管理，擅自将农具存放在其中一间仓库和厨房。2024年12月6日，陈某桥搬离农具，张某同日将租赁物交还给宜城某贸公司。

法院判决：

1. 解除宜城某贸公司与张某的《租赁合同》（自2024年11月4日起）；
2. 张某支付2021年1月1日至2024年12月6日的租金50527.6元及违约金1477元；
3. 驳回宜城某贸公司对陈某桥的全部诉求（因陈某桥非承租人且已搬离）；
4. 驳回返还租赁物请求（因张某已主动交还）。

三、企业如何防范类似法律风险？

这个案子看似简单，却暴露了企业出租资产时的三大“坑”，普通人也能轻松避开：

1. 拖延追租=自找麻烦
张某从2021年起就欠租，但宜城某贸公司直到2024年才起诉。法院明确说：张某违约，公司有权立刻解约。可现实中，公司拖了近4年才行动，导致租金损失从4万多滚到5万多，还多付了诉讼费。提醒企业：合同里写的“12月25日前交租”，到期没交？别等！第二天就发书面催款函，拖过3个月必须起诉。别因“人情”或“怕麻烦”放任欠租，小窟窿能漏大船。

2. 闲置资产=给他人钻空子
张某欠租后撂挑子不管，陈某桥趁机“白占”房屋放农具。法院为啥判陈某桥不担责？因为合同是张某签的，陈某桥既不是租客，也没签过字，纯粹是“捡漏”。提醒企业：租出去的房子、地，哪怕租户跑了，你也得派人每月巡查看一眼！发现有人乱用，立刻贴告示“此地禁止占用”，拍照留证。否则像本案，陈某桥一句“从来没人管我”，法院只能判你自认倒霉。

3. 合同条款要“活”不能“死”
本案合同约定“欠租就解约”，但公司2020年胜诉后没执行到位——没及时收回场地，反而让张某继续“占着”。结果张某2021年又欠租，公司还得重新打官司。提醒企业：签合同时加一句：“若欠租超30天，我方有权直接收回场地”。收回后，把屋门锁好、贴封条，别给租户“我还在用”的错觉。省得像本案，拖到2024年还得为4年前的欠租折腾。

总结：出租不是“签完合同就完事”。租金要像收水电费一样准时催，场地要像看自家院子一样勤查。别等欠租成习惯、房子被占了才醒，那时法院也救不了你。

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