出租土地无证将导致合同无效退款赔偿 - 麻城土地租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：土地租赁合同纠纷
案号：(2024)鄂1181民初7307号
审理法院：湖北省麻城市人民法院

二、案件事实与判决结果
被告程某系被告麻城市某发电厂有限公司股东，该公司于2008年成立。2011年11月8日该公司申请办理了建设用地规划许可证，用地位置为麻城市中馆镇桃园村，用地面积133784.9平米，用地性质为工业用地。此后，麻城市某发电厂有限公司在进场施工过程中，因部分涉征地农户手续办理发生纠纷导致该公司至今未能完成用地建设也未能办理相关的土地使用权证。2022年7月28日，麻城市某发电厂有限公司由程某经手与原告黄某签订了《土地租赁协议》一份，约定该公司将位于麻城市中馆镇桃园村的50亩土地出租给原告黄某从事经营，租赁期限自2022年7月30日起至2023年7月30日止，租金3333元／亩。合同签订后，原告于2022年8月2日向程某的银行账户转账支付租金15万元。此后原告在进入使用该土地时被当地人员告知该土地权属存在争议，麻城市某发电厂有限公司没有成功摘牌竞标到该地块，没有取得该片工业建设用地的土地使用权。原告多次要求返还租金无果，遂诉至法院。另查明，原告黄某和朱某系合伙关系。

法院判决结果很简单：解除双方签订的土地租赁协议，麻城市某发电厂有限公司需在5日内返还15万元租金，并支付从2022年8月2日起算的利息（按年利率3.35%计算），而程某个人无需承担责任。

三、企业如何防范这类法律风险？
这个案子说白了就是：企业想靠出租土地赚点钱，结果自己连地都没“真正拿到手”，最后不仅钱退了还得倒贴利息。核心问题就一句话——没土地使用权证就敢出租土地，合同必然无效，企业只能吃哑巴亏！

为什么这么说？法院查得很清楚：麻城市某发电厂有限公司只有政府发的“建设用地规划许可证”（相当于“准建证”），但一直没办下“土地使用权证”（相当于“地契”）。没有这个“地契”，土地在法律上就不算它的，更无权出租。结果租户付了钱想建房，却被镇政府拦下，才发现地还在政府手里管着呢！这就好比你租别人的房子转租给别人，房东一出现你就得认栽——企业犯了同样的错。

对企业来说，这案子简直是“教科书级”的风险警示：

• 风险点1：把“规划证”当“使用权证”用
  很多企业以为有政府批的“规划许可证”就能出租土地，但法院明确说了：规划证只证明“能建什么”，土地使用权证才证明“地归谁用”。没后者，出租就是白忙活，合同直接无效。
  防范建议：签租赁合同前，必须核实土地使用权证原件！别光看对方说“政府批了”，要亲自查不动产登记中心的记录（现在很多地方手机APP就能查）。

• 风险点2：收钱进个人账户埋雷
  本案中租金打到了程某个人账户，幸亏法院认定他是公司员工、属于职务行为，才没让他个人赔钱。但如果公司账目混乱，股东可能被拉来“背锅”。
  防范建议：企业收租金必须走对公账户，合同里写清“收款账户为公司账号”，避免用个人卡收钱。同时让员工签合同要注明“代表公司”，留好授权书。

• 风险点3：以为“实际控制地”就能出租
  被告公司辩称“我们围了围墙、打了桩，地实际在用”，但法院根本不认——没证就是没权。现实中不少企业占着地没办证就急着出租，结果租户一进场就被村民或政府叫停。
  防范建议：土地出租前做“三查”：查土地性质（是否工业用地）、查权属状态（是否抵押/查封）、查历史纠纷（是否涉及农户补偿）。不确定时，花几百块请律师做个尽职调查，比事后赔十几万划算多了。

总之，企业想通过土地租赁赚钱没问题，但千万别图快省事。土地无证出租=埋雷，租户一退钱就炸。合同签得再漂亮，地没“名分”也白搭。建议企业养成习惯：出租前让法务或专业律师把关，确保“四证齐全”（土地证、规划证、施工证、预售证），才能高枕无忧。

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