房屋租赁押金可直接抵扣欠付租金及违约金-麻城房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2025)鄂1181民初2064号
审理法院：湖北省麻城市人民法院

二、案件事实与判决结果

原告麻城市城发某房屋租赁有限公司系依法成立的，并经麻城市政府相关主管部门批准从事保障性租赁住房运营管理的企业法人，是位于麻城市小区栋单元号保障性租赁住房某某房屋的所有权人。2022年12月29日，被告钟某通过摇号获得了麻城市小区栋单元号保障性租赁住房的承租资格。原告、被告以及被告所在单位麻城市某学校于2022年12月30日签订《保障性租赁住房租赁合同》（合同编号：ＴＳ**055），约定原告将麻城市小区栋单元**号某某房屋作为保障性租赁住房出租给被告使用，某某房屋建筑面积105.84平方米，某某房屋仅限被告使用，不得转租或转售他人，某某房屋租赁期限共五年，自原告正式交房之日起计算，原告交付某某房屋前，被告应支付首期租金、押金和其他相关费用，某某房屋租赁押金为3000元／户，租金单价为6元／平方米／月，每月租金为635.04元，某某房屋租金在合同约定租期内不变，除首期租金外，租金按季度支付，每季度第一个月的前15个工作日内，被告应将该季度租金汇至原告指定账户，被告逾期交纳租金的，原告从逾期之日起每日加收欠缴租金总额千分之一的违约金。2024年9月18日，原告交付某某房屋给被告。现被告未按《租赁合同》约定时间支付第二季度（2024年12月18日起至2025年3月17日）的租金，原告多次催要后，被告仍未支付。被告已支付某某房屋押金3000元，原告同意以押金抵扣本案租金和违约金。

法院判决：双方签订的《保障性租赁住房租赁合同》于判决生效之日解除；被告钟某需在合同解除后7日内腾退房屋；被告欠付的租金2645.12元及违约金215.88元，与押金3000元抵销后，原告需向被告返还139元；案件受理费25元由被告负担。

三、企业法律风险防范提示

这个案例看似简单，却蕴含着企业经营中常见的法律风险点。许多企业主可能认为："收了押金就万事大吉"，但实际情况并非如此简单。本案中，原告作为专业房屋租赁企业，最终却需要退还部分押金给违约的承租人，这是为什么呢？

关键风险点一：押金不是"万能保险"
企业常常误以为押金可以无限抵扣各种损失，但法律有明确规定：押金只能用于抵扣承租人实际欠付的租金和合同约定的违约金。本案中，被告欠付2861元（含租金和违约金），而押金有3000元，所以企业必须退还多余的139元。如果企业在合同中没有明确约定押金抵扣顺序，或超额扣留押金，反而可能被认定为违约，需要向承租人支付赔偿。

关键风险点二：合同条款要具体可行
本案中，租赁合同明确约定了"逾期支付租金，每日加收欠缴租金总额千分之一的违约金"，这一条款得到了法院支持。但许多企业在拟定合同时，往往使用"高额违约金"等模糊表述，结果在诉讼中得不到法院认可。建议企业：违约金比例要合理（一般不超过日万分之五），且必须在合同中明确计算方式。

关键风险点三：及时行使权利很重要
被告明确表示"不租了"，但企业仍需通过法律程序解除合同并收回房屋。很多企业遇到类似情况时，直接换锁收回房屋，这种做法可能构成侵权，反而要赔偿承租人损失。正确的做法是：先书面通知解除合同，给承租人合理腾退期限，必要时通过法律途径解决。

给企业的实用建议：

1. 租赁合同中必须明确押金用途和抵扣规则，例如"押金优先用于抵扣欠付租金，其次抵扣违约金，如有余额应在合同解除后X日内返还"
2. 制定合理的租金催收流程，发现逾期及时书面提醒，保留催收证据
3. 不要自行强行收回房屋，应通过合同约定或法律程序解决
4. 定期审查租赁合同模板，确保条款符合最新法律规定

房屋租赁看似简单，但一个疏忽就可能让企业从"维权者"变成"被告"。特别是保障性住房等政策性租赁业务，更要严格遵守相关规定，避免因程序瑕疵导致权益受损。

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