空置房屋也需缴纳物业费但服务差可适当减免-宁国物业服务合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：物业服务合同纠纷
案号：(2024)皖1881民初4720号（一审）、(2025)皖18民终397号（二审）
审理法院：安徽省宁国市人民法院（一审）、安徽省宣城市中级人民法院（二审）

二、案件事实与判决结果

汪某系宁国市某家园小区业主，房屋面积为200.86平方米。2021年6月1日，宁国某物业与某小区业主委员会签订《宁国市某小区物业服务合同》，约定高层住宅物业服务费（含能耗费）标准为1.2元/月/平方米。汪某自交房后一直未领取房屋钥匙，其房屋处于毛坯及无人入住状态，也未向宁国某物业缴纳过物业费。

宁国某物业起诉要求汪某支付2021年6月1日至2024年6月30日期间的物业管理服务费8918元。一审法院认为物业服务合同有效，但考虑到房屋空置状态和物业服务存在不足，判决汪某支付2021年6月1日至2024年3月3日期间的物业费5584.6元（按70%比例计算），不支持2024年3月4日之后的物业费。

二审法院查明，物业服务合同约定的服务期间为2021年6月20日至2024年6月19日，因此调整了物业费起算时间，判决汪某支付2021年6月20日至2024年3月3日期间的物业费5477.75元。

三、法律风险防范要点

这个"空置房物业费"纠纷案看似简单，却揭示了企业经营中常见的法律风险点。作为企业法律顾问，我给大家通俗解读几个关键风险及防范措施：

1. "合同签了就有效"——但程序必须合法
汪某主张物业服务合同无效，理由是业主委员会选聘物业未经过法定表决程序。但法院认为，业主委员会签订的合同对全体业主有约束力，汪某不能以"不知情"为由拒绝履约。
▶ 企业风险提示：

• 作为服务提供方（如物业公司），签约前务必确认对方有合法授权，保留业主大会决议、授权委托书等文件
• 作为服务接受方（如业主），若发现签约程序违规，应及时收集证据（如未召开业主大会的证明），而非简单拒缴费
• 企业签订任何合同时，都要关注"对方是否有权签"，避免签了也白签

2. "我没住不用交钱"——法律不认可
汪某房子一直毛坯空置，从未入住，却仍被判需缴纳70%的物业费。法院明确：根据民法典规定，业主不得以"未接受或无需接受服务"为由拒交物业费。
▶ 企业风险提示：

• 服务型企业（如物业、保洁、安保）要明确告知客户：即使未实际使用服务，基础服务费仍需承担
• 但同时要提供服务记录证明（如小区巡逻记录、公共区域维护照片），否则可能像本案一样被核减费用
• 企业收取预付费或基础服务费时，务必在合同中清晰约定空置/暂停期间的处理方式

3. "服务差就能少交钱"——但要有证据
法院认可了物业服务质量存在问题：消防通道被占用、监控不运行、绿化带损毁等，因此酌情减少了30%的物业费。但汪某要求免交全部费用的主张被驳回。
▶ 企业风险提示：

• 服务企业必须建立服务质量评估机制，每月留存服务记录（如设备检修单、客户满意度调查）
• 收到客户投诉必须书面回复并整改，避免像本案中"连续三年测评靠后"的严重问题
• 重要区域（如消防设施）维护必须留痕，虚假填写维保记录可能面临行政处罚

4. "紧急情况能破门而入"——这是大误区
物业称因火灾需进入汪某房屋检查消防设备，未经允许更换门锁进入。法院认定此行为违法，相关损失需另行处理。
▶ 企业风险提示：

• 任何进入客户私人场所的行为都必须获得明确授权，紧急情况也应先报警处理
• 员工培训要强调"权限边界"：消防检查可要求业主配合，但无权擅自破门
• 企业应制定《应急操作规范》，明确何种情况需报警、何种情况可临时处置

给企业的实用建议：

• 签约前"三查"：查对方资质、查授权文件、查服务标准
• 服务中"三留"：留服务记录、留整改痕迹、留客户签字
• 收费时"三明"：明示标准、明确起止、标明减免依据

专业法律护航，经营更安心

很多企业主以为"小纠纷不用找律师"，直到像本案一样被起诉才后悔莫及。征和律师事务所专注企业法律风险防控，提供"看得见效果"的法律顾问服务：

• 极高的性价比：基础服务包月均不到一顿商务餐费用
• 零风险体验：创新推出"先试用满意后付款"模式，首月服务不满意全额退
• 风险早发现：300+企业服务经验，精准识别合同、用工、经营中的隐藏雷区

与其事后花大钱打官司，不如提前花小钱防风险。让专业法律团队成为您的"经营安全员"，把法律风险扼杀在萌芽状态！