业主委员会解聘物业公司必须履行法定程序否则无效-汉川物业服务合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：物业服务合同纠纷
案号：(2025)鄂09民终485号
审理法院：湖北省汉川市人民法院

二、案件事实及判决结果

汉川市中央锦城小区由某甲地产开发建设。2016年6月，某甲地产因资不抵债申请破产重整，法院受理后进入破产重整程序，后转入破产和解程序。破产期间，某甲地产破产管理人委托某丙物业对中央锦城小区物业进行管理并签订前期物业合同。债权人通过破产和解方案后，法院于2020年1月9日作出裁定，认可和解协议，终止和解程序。随即某甲地产破产管理人将公司事务、资产等交由某甲地产管理，某甲地产与某丙物业于2020年10月13日协议解除前期物业服务协议，某丙物业退出中央锦城小区的物业服务。2020年10月20日，某甲地产与湖北某房物业汉川分公司签订了《仙女百汇大市场·中央锦城小区物业服务合同》。约定，某甲地产选聘湖北某房物业汉川分公司对仙女百汇大市场·中央锦城小区物业提供前期物业服务；合同期自2020年11月1日至2025年11月1日止；但在本合同期限内，依法成立的业主大会选聘新物业服务企业后，业主委员会与新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；本合同期满，业主大会没有做出选聘或者续聘决定，乙方应当继续按本合同约定继续提供服务，物业服务合同自动延续至业主大会选聘或者续聘决定为止。

2021年1月12日仙女山社区发出关于中央锦城小区业委会主任、副主任、委员的公告。随即，汉某业委会成立。此前汉某业委会代表蒋某中、程某平等八人于2020年12月20日与湖北某房物业汉川分公司签订《2021年物业服务协议》；2022年1月，湖北某房物业汉川分公司与汉某业委会代表蒋某中、马某忠等七人签订《2022年物业服务协议》；2023年1月3日，双方签订《2023年物业服务协议》，合同期限从2023年1月1日至2024年12月31日。湖北某房物业汉川分公司按上述协议的约定为案涉小区提供物业服务，小区业主向湖北某房物业汉川分公司交纳物业费。2023年7月10日，汉某业委会作出《辞退物业告知书》，7月27日将该告知书送达湖北某房物业汉川分公司。湖北某房物业汉川分公司认为辞退无效遂提起诉讼，汉某业委会提起反诉。

法院判决：确认汉某业委会于2023年7月10日作出的《辞退物业告知书》无效；湖北某房物业汉川分公司与汉某业委会继续履行双方于2023年1月3日签订的《2023年物业服务协议》至协议约定的期限届满之日止；驳回湖北某房物业汉川分公司要求继续履行其于2020年10月20日与某甲地产签订的《仙女百汇大市场·中央锦城小区物业服务合同》的诉讼请求；驳回汉某业委会的全部反诉请求。二审维持原判。

三、法律风险防范提示

这个案例给企业，特别是物业公司和房地产开发企业敲响了警钟：物业服务合同的签订和终止必须严格遵守法定程序，否则可能面临合同无效或无法执行的风险。

首先，建设单位在什么情况下可以签订前期物业服务合同？本案中，法院确认某甲地产在破产和解后与湖北某房物业汉川分公司签订的前期物业服务合同有效，关键原因是当时"小区仍有部分房产未予交付和处置，小区业主委员会亦未成立"。这意味着，一旦小区交付完毕且业主委员会成立，建设单位就无权再代表业主签订新的物业服务合同。企业应当注意：只有在业主委员会尚未成立、且部分房屋未交付的情况下，建设单位才有权签订前期物业服务合同。

其次，业主委员会与物业公司签订的合同是否有效？本案中，2021年至2023年签订的三份物业服务协议虽然没有业委会公章，但由业委会成员签名，且实际履行了物业服务，法院认定为有效。这说明，业委会成员代表业委会签订合同，即使形式上不完善，但若服务已实际提供且业主接受，合同很可能被认定为有效。但企业要注意：不能仅依赖成员签名，最好有业委会正式授权和公章，以避免后续争议。

最关键的风险点在于：业主委员会解聘物业公司必须履行法定程序！本案中，汉某业委会被认定辞退无效，原因就是"未能提交通知全体业主参加解聘物业服务企业的证据，也未提交符合规定的人数表决同意的证据"。根据《民法典》第二百七十八条规定，解聘物业服务企业应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

对企业而言，这三点法律风险必须重视：

1. 作为物业公司，当收到业主委员会的解聘通知时，一定要查验其是否履行了法定的业主共同决定程序，要求对方提供业主表决结果的证明材料，否则可以主张解聘无效。
2. 作为业主委员会，在决定解聘物业公司前，必须严格按照法律程序组织业主大会，做好会议通知、投票表决、结果公示等环节，保留完整的证据链。
3. 作为房地产开发企业，在小区交付后应及时推动成立业主大会和业主委员会，避免因长期未移交管理权而产生法律风险。

很多企业在这个问题上栽了跟头，以为只要业主委员会盖章或几个人签字就可以解聘物业，结果被法院认定程序违法，导致解聘无效，白白浪费时间和诉讼成本。尤其要提醒的是，微信聊天记录、口头承诺等都不足以证明履行了法定程序，必须有规范的书面表决记录。

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