租赁合同到期后必须及时收回房屋，否则将面临长期占用损失-谷城租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：租赁合同纠纷
案号：(2022)鄂0625民初396号
审理法院：湖北省谷城县人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

2001年9月5日，谷城县北某供销社因偿还贷款与原谷城县城关农村信用合作社达成《以房抵贷协议》，将坐落在谷城县1号的3间5层房屋抵偿给该信用合作社。2005年4月26日，谷城县城关农村信用合作社与陈某某签订《房屋出租协议》，约定将其中13间房屋（第一层二间门面房自用）出租给陈某某，租期至2020年8月30日止，2008年起每年租金15000元。

2008年4月23日，陈某某与石某签订《协议》，约定石某经营涉案第二层至第五层的十二间房屋，经营期限至2018年3月31日，石某每年向陈某某支付15000元。2014年12月17日，湖北谷某农村商业银行股份有限公司（原谷城县城关农村信用合作社的上级机构）与陈某某签订《补充协议》，将年租金调整为7000元。

陈某某于2018年12月15日去世后，石某继续占有房屋。2020年8月30日租期到期后，湖北谷某农村商业银行股份有限公司多次要求石某腾退房屋，但石某拒绝返还。2020年10月10日，银行向石某送达《限期返还房屋通知书》，要求其于2020年10月13日前返还房屋。石某仍拒绝腾退，银行遂诉至法院。

法院判决结果：1）石某需在判决生效后七日内返还涉案十二间房屋；2）石某需支付从2020年8月31日起至实际返还之日的房屋占用费（按年租金7000元标准计算）；3）驳回银行要求陈某1、陈某2承担责任的诉讼请求；4）驳回银行的其他诉讼请求。

三、案例核心观点及企业风险防范提示

核心观点：租赁合同到期后，企业必须及时收回房屋，否则将面临长期占用损失，且难以向原承租人的继承人或关联方追责。

这个案例给我们企业上了重要一课："合同到期不收房，损失天天在累积"。许多企业以为签了长期合同就高枕无忧，却忽视了合同到期后的关键环节。本案中，银行明明在2020年8月30日租期就已结束，但直到2022年2月才起诉，白白损失了一年半的房屋占用费。

企业必须警惕的三大风险：

1. "自动续约"陷阱：本案中，银行与陈某某的合同明确约定"合同到期续租，乙方应在本合同到期前一个月提出申请，否则视为放弃优先承租权"。但现实中，很多企业合同中缺少这类明确条款，导致租期届满后承租人继续占用房屋，企业却难以主张权利。建议： 所有租赁合同必须写明"租期届满后，如承租人未提出书面续租申请并获同意，合同自动终止，承租人应无条件返还房屋"。

2. "转租黑洞"风险：石某声称自己是陈某某的转租人，但法院认定即使是转租关系，到期后也应返还房屋。问题在于，银行作为产权人，对石某这个"隐形"占用者毫无控制力。建议： 签订合同时必须约定"未经出租方书面同意，承租人不得转租"，并定期核查房屋实际使用情况。如发现转租，应立即要求承租人整改或终止合同。

3. "拖延收房"代价：银行在租期结束近两个月后才发通知，导致占用费损失扩大。更严重的是，法院认为陈某1、陈某2（原承租人子女）不承担责任，因为合同相对方是陈某某而非其子女。建议： 租期结束前30天就要启动收房程序：第一步发续租意向函；第二步若不续租，提前15天发正式腾退通知；第三步到期后7天内完成房屋交接。记住："拖延一天，损失一天；拖延一月，损失一月"。

特别提醒：很多企业以为"房子在自己手里"就安全，但本案告诉我们，"占有不等于拥有"。石某锁住大门不经营却继续占用，银行却无法立即收回。企业应建立"租期倒计时"机制，对即将到期的合同提前60天预警，避免陷入"想收房却收不回"的被动局面。

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