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未按期付清土地租金致合同自动失效，承租方可追回部分已付租金-谷城土地租赁合同纠纷案例解读

征和法律顾问 发布于 阅读：0 谷城法律顾问

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一、案例检索信息

案由：土地租赁合同纠纷
案号：(2025)鄂0625民初4554号
审理法院：湖北省谷城县人民法院

二、案件事实及判决结果

2000年11月8日，谷城县庙滩镇申家冲村民委员会与彭某乙签订《土地承包合同》，将该村二组部分土地发包给彭某乙，承包期至2030年12月31日。2014年8月11日，彭某丙将上述土地转包给申某，承包期至2030年12月31日。2015年2月12日，谷城某合作社注册成立，2022年7月12日法定代表人由申某变更为陈某。

2021年8月22日，邱某与申某签订《土地租赁协议书（意向）》，约定租赁40亩土地30年。邱某先后向申某支付2万元和3万元（本应6万元），用于土地平整等。2023年11月27日，双方重新签订《土地承租协议书》，约定租赁47.8亩土地30年，第一期租金35.85万元须在2023年12月4日前付清，否则协议自动失效。邱某于2023年10月27日、12月4日分别支付2万元、10万元，合计12万元，未达到约定金额。

2023年11月23日，因申某与案外人邓某甲的债务纠纷，案涉土地被法院查封。2024年7月1日，申某与邓某甲签订《土地转租协议》，将土地转租给邓某甲。邱某起诉要求解除合同并返还已付租金20万元（后变更为12万元）。

法院判决结果：

  1. 确认《土地承租协议书》于2025年11月17日解除；
  2. 申某向邱某退还租金10万元；
  3. 驳回邱某其他诉讼请求。

三、企业如何防范土地租赁法律风险

这个案子的核心问题很简单：合同白纸黑字写的"没按时付钱合同自动作废"，法院就按这个判了。邱某以为付了12万就能继续租地，却忽略了合同里明确约定"第一期35.85万必须在2023年12月4日前付清，否则协议自动失效"。结果不仅地没租到，12万也只拿回10万，白白损失2万。

企业必须警惕的3个风险点：

1. "自动失效"条款不是摆设，签合同时千万别当儿戏
很多企业签合同时只关注"租多少钱""租多久"，却忽略"什么情况下合同会作废"。本案中，邱某少付了23万多，直接触发"协议自动失效"条件。法院认为：合同自己写的条款，就得自己遵守！
→ 企业行动指南：

2. 土地"一女二嫁"时，谁手续齐全谁优先
申某先把地租给邱某，后因邱某没付清钱，又把地转租给债主邓某甲。但法院没判申某赔邱某，反而让邱某自己承担2万损失，因为：

3. 个人签字≠公司责任，小心"替老板背锅"
本案中，申某签合同时已是谷城某合作社前法定代表人（2022年已变更为陈某），但合同是他个人签的字，法院直接认定"这是个人行为，合作社不用赔钱"。邱某以为租的是合作社的地，其实只和申某个人有关系。
→ 企业行动指南：

给企业的实用建议

  1. 租金别"分期付"，改"分阶段验收付"
    本案邱某在土地没平整好时就付了12万。正确做法：合同写明"平整完成并经我方验收后3日内付首期款"，避免钱给了活没干。

  2. 土地查封必须24小时内行动
    邱某2024年3月听说土地被查封，拖到9月才联系申某，法院认为"你怠于维权"。法律规定：知道权利受损后3年内必须起诉，但拖延越久越难追回损失。

  3. "自动失效"条款要双向约束
    如果本案合同约定"出租方1个月内不交地，承租方可解约退款"，邱某本可以更早止损。企业签合同时，记得把"对方违约怎么办"也写清楚。

小提醒：土地租赁最怕"三无"——无书面合同、无权属证明、无付款凭证。哪怕租1亩地，也要签协议、要收据、留证据！

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（注：本文案例信息已作匿名化处理，具体法律问题请以专业咨询为准）