委托期内绕过中介卖房仍需支付佣金 - 天长商品房委托代理销售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：商品房委托代理销售合同纠纷
案号：(2021)皖1181民初5646号
审理法院：安徽省天长市人民法院

二、案件事实并判决结果

2021年1月26日，秦某与天长市威某房地产经纪有限公司签订《房屋出售委托书》，约定：“甲方（秦某）委托乙方（天长市威某房地产经纪有限公司）出售位于安徽省天长市天一阳光城8-2902的房产，甲方净得价63万元。若甲方在委托期内与乙方介绍的客户自行成交，或通过其他中介与该客户成交，视为乙方代理成功，甲方需支付房屋委托价3%（即18900元）作为服务费。委托期从2021年1月26日至2021年8月1日。签订时，乙方支付甲方委托保证金10000元。”合同签订后，天长市威某房地产经纪有限公司支付了10000元保证金。期间，秦某因身体原因多次联系该公司业务员姚某，要求尽快卖房。2021年3月31日，该公司联系客户郑某订购该房屋，并签订居间定购书，业务员姚某将此事告知秦某。2021年5月26日，该房屋通过其他中介办理网签手续，出售给了郑某。

法院判决结果很简单：秦某需返还天长市威某房地产经纪有限公司保证金10000元，并支付服务费18900元；其他诉求被驳回。

三、核心观点：别以为“绕过中介”就能省佣金，合同条款是铁规矩！

这个案子看似是卖房小事，实则给所有企业敲响警钟：签了委托合同，就别想偷偷绕过中介“省中介费”，否则照样得掏钱！ 法院为啥判秦某输？关键就两点：

1. 合同条款写得清清楚楚：委托书里白纸黑字写着，只要在委托期内（2021年1月26日-8月1日），你跟中介介绍的客户直接交易，就算“代理成功”，必须付3%服务费。秦某通过其他中介把房子卖给郑某（正是中介介绍的客户），明显踩了红线。
2. 口头承诺不顶用：秦某辩称“和中介业务员说好，5月25日前卖不掉就自己卖”，还拿出微信聊天记录当证据。但法院一查发现，业务员回复“25号能确定客户”，只是说“客户那天会决定买不买”，根本没同意提前结束委托。企业常犯的错就是：以为微信聊几句就能改合同，结果法院根本不认——合同改了必须白纸黑字签新协议，口头说说等于没说！

对企业来说，这案子暴露三大风险：

• 风险一：合同条款不细读，稀里糊涂背锅
  秦某签委托书时，可能没注意第4条“自行成交也要付佣金”的陷阱。企业签合同时，千万别扫一眼就签字！重点看“违约责任”“服务范围”等条款，问清“啥情况算违约”“口头约定算不算数”。
• 风险二：私下改约定，证据留不足
  企业总想“灵活处理”，比如让中介“宽限几天”，但只在微信上说，没签补充协议。一旦闹上法庭，法院只认书面证据。记住：任何口头承诺，必须写进合同或签书面补充协议，聊天记录要完整保存（别删！）。
• 风险三：代理人权限乱用，责任全企业扛
  秦某2作为秦某的售房代理人，以为自己能随便答应中介改条件。但法院说：代理人说的话，责任全归被代理人（秦某）。企业授权员工签合同时，必须写明“代理权限范围”，避免员工越权承诺惹麻烦。

防范小贴士：

• 签委托合同前，让专业律师审核，揪出“隐形陷阱条款”（比如本案的“自行成交付佣金”）。
• 卖东西时，别耍小聪明绕过中介——中介介绍的客户，必须通过正规流程交易。
• 沟通全程留痕：微信记录别删，重要事项发邮件确认，关键承诺补书面协议。

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（注：本文案例已按规范隐去真实姓名，企业名称如“天长市威宇房地产经纪有限公司”统一简化为“天长市威某房地产经纪有限公司”，人物如“秦某1”简化为“秦某”，确保隐私安全。）