政策原因致土地流转合同解除需补偿合理损失-庐江土地承包经营权纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：土地承包经营权纠纷
案号：(2020)皖0124民初4778号
审理法院：安徽省庐江县人民法院

二、案件事实与判决结果

2013年12月18日，合肥某泰农业科技有限公司法定代表人刘某耀（乙方流入方）以个人名义与程桥村委会（甲方流出方）签订了一份《土地流转合同》，万山镇政府（丙方见证方）也在合同上签章。2015年07月09日，合肥某泰农业科技有限公司登记成立后，刘某耀在上述合同中的所有权利义务由合肥某泰农业科技有限公司享有和承担。合同约定，甲方程桥村委会以出租形式将坐落在程桥村三个村民组约540亩的农田及约30亩的二岛流转给乙方合肥某泰农业科技有限公司，用于建设生态旅游观光农业、现代种养精品农业及符合国家政策的相关产业，流转期限三十年，流转费用农田按每年每亩500斤水稻价款、二岛按每年每亩500元支付；合同签订一个月内，合肥某泰农业科技有限公司将25万元保证金支付至丙方万山镇政府指定账号，合肥某泰农业科技有限公司享有自主生产经营权及产品处置收益权，一方违约，需赔偿对方损失等等；2016年10月08日，庐江县人民政府向合肥某泰农业科技有限公司核发了农村土地承包经营权证，2016年08月30日，安徽省农村综合产权交易所有限公司对此次土地流转出具鉴证书。合同签订后，程桥村委会陆续交付流转土地，合肥某泰农业科技有限公司按照合同约定履行了支付土地流转费用85万元，合肥某泰农业科技有限公司组织了人力、物力，开展生产经营活动；2017年07月25日，合肥某泰农业科技有限公司与深圳某创联合商业管理咨询有限公司签订果元山项目市场调研定位服务合同，支出咨询费32万元；2018年01月28日，合肥某泰农业科技有限公司与北京某绿环环保科技有限公司签订环境保护及现代种植技术支持框架合作协议，支出服务费50万元；合肥某泰农业科技有限公司还支出挖机工程款、农业成本、苗木成本、管理费用经营性费用。案涉流转土地位于庐江县万山镇果元山水库附近，因市县政府保护饮用水源需要，2019年12月24日，合肥某泰农业科技有限公司与程桥村委会签订《协议书》，甲方程桥村委会要求解除2013年12月18日签订的《土地流转合同》，乙方合肥某泰农业科技有限公司予以同意，双方确定2018年1月1日之前对乙方承包土地现状及乙方在该片土地上栽种的树木及添置物品等予以登记造册，并已交还土地，协议约定因解除合同给合肥某泰农业科技有限公司造成的损失由双方协商解决，协商不成可通过司法途径解决。

法院最终判决：程桥村委会补偿合肥某泰农业科技有限公司82万元及逾期付款利息（以82万元为基数，按同期贷款市场报价利率自2020年8月4日起计算），同时驳回合肥某泰农业科技有限公司的其他诉讼请求。

三、企业如何防范土地流转合同中的法律风险

这个案例看似简单，实则暴露了企业在土地流转过程中的几个关键风险点，值得所有从事农业、旅游等需要大量用地的企业警惕。

1. 政策风险最容易被忽视，却最致命

本案中，企业花了大价钱搞调研、做规划、买设备，最后却因为政府保护水源的政策变化而被迫终止项目。这种情况在现实中非常普遍，尤其是农业、旅游等对生态环境敏感的行业。很多企业只关注眼前的土地价格和合同条款，却忘了查看土地是否位于水源保护区、生态红线区等特殊区域。建议企业在签订土地流转合同前，务必通过当地自然资源部门查询土地规划用途和限制性规定，别等到投入几百万才发现这块地"不能用"。

2. 正常经营支出与"特殊投入"的界限很关键

法院为什么只支持了82万元的补偿，而没支持300多万元的损失？因为法院认为挖机工程款、农业成本、苗木成本等属于"正常必须的经营支出"，应当由企业自行承担；而32万元的市场调研费和50万元的技术服务费，是为长期经营做的特殊准备，因合同提前解除才构成"实际损失"。

这给企业一个重要启示：在土地流转项目中，对于前期为长期经营做的特殊投入（如专业规划、品牌设计、技术研发等），一定要在合同中明确约定"如因政策原因导致合同解除，此类投入应予补偿"，并保留好所有支出凭证。而日常经营支出，则要做好风险自担的心理准备。

3. 合同主体与见证方的责任区分很重要

本案中，企业要求镇政府承担连带责任，但法院认为镇政府只是见证方，无过错就不需担责。这提醒我们：在土地流转合同中，一定要分清"合同方"和"见证方"。如果是村委会与企业签约，镇政府只是见证，那么企业不能随便要求镇政府"兜底"。如果确实需要政府层面的保障，应该争取让有决策权的政府部门作为合同一方，或在合同中明确约定政府的保障责任。

4. 解除合同时的"证据锁定"至关重要

法院提到"双方未对流转土地上栽种的树木、添置的物品进行登记造册，本案中不作处理"。这意味着，如果企业当初在交还土地时做了详细的资产登记并经双方签字确认，就可能获得额外补偿。所以，当合同面临解除时，企业一定要第一时间做三件事：一是全面拍照录像固定现状；二是列出所有投入清单并请对方签字确认；三是对尚未使用完的长期服务合同及时止损。

给企业的实操建议：

• 签约前必做"政策体检"：通过自然资源部门查询土地性质、规划限制，特别是是否涉及水源地、生态保护区等敏感区域。
• 合同中加入"政策变动"条款：明确约定"如因国家政策调整导致合同无法履行，双方如何分担损失"，避免事后扯皮。
• 区分"经营性支出"和"资本性投入"：对前期为长期经营做的特殊投入，单独列项并在合同中约定补偿方式。
• 交地退地必须"证据固化"：交接土地时务必制作详细的资产清单，双方签字确认，最好有第三方见证。
• 避免"混同签约"风险：如本案中法定代表人先以个人名义签约，公司成立后再转移权利，容易引发主体争议，应尽量以企业名义直接签约。

土地流转合同看似简单，实则暗藏风险。一次政策变动，可能让企业几年的心血付诸东流。作为企业，既要敢投入，更要会保护自己。合同不是签完就完事，而是要为"最坏情况"做好准备。

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