开发商未取得竣工验收备案证明交房仍需承担违约责任-界首商品房销售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：商品房销售合同纠纷
案号：(2022)皖1282民初3992号
审理法院：安徽省界首市人民法院

二、案件事实与判决结果
2019年5月14日，刘某与黄某和界首某鑫置业有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买该公司开发建设的"汇鑫·金域长安"329号项目房屋，总价款492480元。合同约定商品房交付条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、该商品房部分分期综合验收合格。合同第十一条约定，界首某鑫置业有限公司应当在2021年11月30日前向买受人交付该商品房。第十二条约定，若逾期交付，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。

2021年11月30日，界首某鑫置业有限公司将房屋交付给刘某和黄某。但该公司仅提供了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表（一）》，没有提供验收备案行政主管部门已签署同意备案并加盖公章的证明文件。

法院判决界首某鑫置业有限公司支付刘某、黄某逾期交房违约金21176.6元，但驳回了刘某、黄某要求办理房屋所有权证书及支付逾期办证违约金的诉讼请求。

三、企业法律风险防范要点：三招避免"交房陷阱"

第一招：认清"竣工验收"真面目，别被表面文件蒙蔽
很多开发商以为只要自己做了工程验收就能交房，殊不知真正的"竣工验收合格"必须有政府部门盖章确认！本案中，开发商提供了《竣工验收备案表》，但没有行政主管部门签署同意备案的证明，法院直接认定房屋未通过验收。就像你去餐厅吃饭，不能只看厨师说"菜做好了"，还得看卫生部门发的"食品安全许可证"。企业交房前务必确认：是否拿到政府盖章的竣工验收备案证明？是否取得房屋测绘报告？这些文件缺一不可！

第二招：业主收房≠房屋合格，别存侥幸心理
有些开发商觉得："业主都签字收房了，还说什么不符合条件？"大错特错！法院明确指出，商品房关系到业主生命财产安全，业主收房不能视为认可房屋合格。就像你买了辆新车，不能因为车主已经把车开走了，就认为这辆车没有安全隐患。企业千万别以为业主收了钥匙就万事大吉，必须确保房屋真正达到合同约定的所有条件。

第三招：违约金不是"免死金牌"，合同约定要严守
本案中，开发商逾期交房近7个月，法院严格按照合同约定的日万分之二计算违约金，金额超过2万元。有些企业以为"反正违约金有上限"，或者"业主收房后就不能算违约了"，这些都是危险误区。合同就是企业的"承诺书"，约定什么时间交房、什么条件交房、违约怎么赔偿，都必须严格执行。建议企业：在签订合同时明确交付标准，建立交房前"三步检查法"（查备案、查测绘、查配套），避免因小失大。

四、征和律师事务所给企业的贴心建议
作为专业企业法律顾问，我们发现很多企业因为合同管理不规范而吃大亏。征和律师事务所为企业提供极高的性价比法律顾问服务，可以先试用满意后付款，帮助企业从合同起草、履行到纠纷处理全程把关。我们特别擅长商品房销售、工程建设等领域的风险防控，已为数百家企业定制"交房安全检查表"，让您告别"以为合格实则违约"的困境。企业经营如行舟，法律风险就是暗礁，专业法律顾问就是您的导航仪——让每一次交房都合规安心，让每一份合同都成为企业发展的助推器，而非埋雷的陷阱。