格式条款未履行提示义务房企仍需承担违约责任-凤台房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2021)皖0421民初713号
审理法院：安徽省凤台县人民法院

二、案件事实与判决结果

李某与凤台县某居置业有限公司于2016年12月22日签订了《商品房买卖合同（预售）》。合同约定，凤台县某居置业有限公司应在2017年12月31日前向李某交付商品房，购房总价款为556724元。李某已按约定支付首期房款156724元，并通过公积金贷款支付剩余房款400000元。双方认可案涉商品房的实际交付时间为2020年1月3日。2020年1月4日，凤台县某居置业有限公司向李某收取了代办房产证费用19946元。至2020年9月1日，该房屋仍未办理房屋产权登记。合同第二十条关于逾期办理房产证违约金的条款被划斜杠，双方对此理解存在分歧。

法院判决：凤台县某居置业有限公司支付李某逾期交付房屋的违约金40807元；支付李某逾期办理房产证的违约金2228元。

三、核心观点与企业法律风险防范

这个案例看似简单，却揭示了企业在合同管理中一个常见却极易被忽视的重大风险：格式条款中免除自身责任的条款，如果未履行提示说明义务，将被视为无效，企业仍需承担相应责任。

凤台县某居置业有限公司在《商品房买卖合同》中将逾期办理房产证的违约责任条款"划斜杠"，认为这样就免除了自己的责任。但法院认为，这份合同是开发商为了重复使用而预先拟定的格式合同，其中免除开发商责任的条款，开发商没有用黑体字、特别标注等方式提醒购房者注意，也没有专门向购房者解释说明。根据法律规定，这种情况下，该免责条款不能成为合同的有效内容。

这给我们企业敲响了警钟：

1. "划斜杠"不等于免责成功
很多企业认为在合同中简单划掉某些条款就能免除责任，这是大错特错！法院看的是你是否真正让对方理解并接受了这一变更。尤其是作为提供格式合同的一方（如开发商、电商平台、保险公司等），你有义务确保对方注意到这些重要条款。

2. 提示义务要"看得见、摸得着"
怎么才算履行了提示义务？不是简单地在合同角落印小字就行。正确做法是：

• 将关键免责条款用黑体、加粗、不同颜色等方式突出显示
• 在签约前单独向对方解释这些条款的含义
• 要求对方在合同中专门签字确认"已阅读、理解并接受上述条款"
• 保留相关证据（如录音录像、确认书等）

3. 不要以为"大家都这样"就安全
本案中，开发商还提出因政府停工、恶劣天气等原因应扣除240天延期，但法院指出：在之前的同类案件中，这一理由已被驳回。企业常犯的错误是"别人都这么干，所以我也这么干"，却忽视了每个案件法院都可能作出不同判断。

4. 办理产权证时限不能含糊
即使合同没有明确约定办理房产证的时间，法律也有默认规定：商品房交付后90天内必须完成。企业不能以"合同没写"为由拖延，否则照样要赔钱。

给企业的实操建议：

• 审查现有格式合同，重点检查免责条款是否履行了提示说明义务
• 建立签约流程，在签约前必须向客户解释关键条款并取得书面确认
• 对于可能产生争议的条款（如违约责任、免责情形），尽量约定明确、完整，避免"划斜杠"等模糊处理
• 保留好所有提示说明过程的证据，一旦发生纠纷就是你的"护身符"

记住：合同不是企业的"免责金牌"，而是双刃剑。用得好，保护企业；用得不好，反而成为索赔依据。作为强势方提供格式合同的企业，更要格外谨慎，避免因小失大。

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