租赁合同到期不续签继续占用商铺将被追缴占用费并强制搬离-长葛财产损害赔偿纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：财产损害赔偿纠纷
案号：(2025)豫1082民初1161号
审理法院：河南省长葛市人民法院

二、案件事实

2017年4月20日，案外人王某丙与某甲公司签订两份《委托经营管理协议书》，将中创国际博览城某栋某号、某栋某某某号商铺委托某甲公司经营管理，委托期限为十五年，自2018年1月1日至2033年12月31日；2018年8月5日，案外人孙某与某甲公司签订《委托经营管理协议书》，将某栋某某号商铺委托某甲公司经营管理，委托期限为十五年，自2018年10月1日至2033年10月1日。后某甲公司委托上海某公司长葛分公司进行管理，2023年4月30日，上海某公司长葛分公司与被告冯某签订《XX商场展位租赁及管理服务合同》，计租面积506.71平方米，每平方米租金、管理费为27.58元/月。2024年6月1日，某甲公司（甲方）与原告长葛市某物业公司（乙方）签订《经营权、管理权委托协议书》，约定"甲方将位于某路某楼一至四层内（原XX商场）商铺、场地的经营权、管理权委托给乙方，由乙方进行经营管理，独立经营、独立受益，包括但不限于租金收取、招商、品类规划调整、组织企划活动等一切与经营管理有关的权利"，转让期限为三年自2024年6月1日至2027年5月30日止。2024年6月22日，上海某公司长葛分公司发出《公告》:该公司不再负责长葛商场的日常经营管理工作。2024年6月7日，某甲公司发出公告，将各楼层单价调整为一楼均价40元/平方米，2024年6月23日再次发出公告，通知各商户6月25日下班前续签，逾期视为不再续租，商场将收回展位、重新招商，2024年7月17日，某甲公司张贴《告知函》，决定收回展位，通知于2024年7月16日18时前交纳6月1日至7月15日租金及展位占用费，要求被告冯某于2024年7月20日前搬离展位，2024年7月22日，某甲公司张贴《解约告知函》，要求被告冯某立即搬离场地。被告冯某、王某未搬离某栋某号、某栋某某号、某栋某某某号。

法院判决结果：一审判决冯某、王某于判决生效之日起十五日内搬离占用的商铺，并支付商铺占用费25985.6元（计算至2024年10月31日，后续按每月12992.8元计付）；二审维持原判，驳回上诉。

三、案例核心观点与企业法律风险防范

这个案例告诉我们一个非常重要的法律风险：当商场或物业的经营权发生变更时，原租户如果不及时与新的经营方签订合同，继续占用商铺，将面临被追缴高额占用费甚至被强制搬离的法律风险。

具体来说，冯某与上海某公司长葛分公司的租赁合同到期后，新的经营方长葛市某物业公司多次公告通知商户续签合同，但冯某和王某既不搬离，也不与新经营方签订合同。法院最终认定这是典型的无权占有行为，判决他们不仅要搬离，还要按市场价支付商铺占用费。

企业应当注意以下几点法律风险防范：

1. 及时关注经营权变更通知：当商场或物业发生经营权变更时，务必留意公告和通知，及时与新的经营方联系续签合同。不要以为"以前是谁租的现在还是谁租"，这种想法在法律上站不住脚。

2. 不要心存侥幸继续占用：本案中，冯某和王某以为可以继续占用商铺，结果不仅被要求搬离，还要支付比原租金更高的占用费（原租金27.58元/平方米/月，法院支持的占用费是40元/平方米/月）。法律上，无权占有他人的财产，需要按市场价赔偿损失，而不是按原合同价。

3. 夫妻共同经营的连带责任风险：本案中，虽然商铺是以冯某个人名义注册的"长葛市某建材"个体工商户，但王某实际参与了经营，法院认定王某也是侵权人，需承担连带责任。企业主要注意，即使营业执照上只有一个人的名字，其他实际参与经营的人也可能被追责。

4. 不要轻信"断电锁门"可以免责：冯某和王某辩称物业公司断电锁门导致他们无法经营，但法院根据监控和照片认定事实并非如此。企业遇到类似情况，应当及时报警或通过法律途径解决，而不是以此为借口拒绝搬离或支付费用。

5. 证据保存至关重要：本案中，物业公司提供的监控视频和照片成为关键证据，证明王某实际参与经营。企业平时要养成保存经营证据的习惯，无论是作为原告还是被告，充足的证据都能让你在诉讼中占据优势。

特别提醒：很多企业主认为"我在这里经营多年，物业不能赶我走"，这种想法非常危险。只要合同到期没有续签，或者经营权发生变更后没有与新的经营方达成协议，继续占用就是侵权行为，法院会支持新的经营方要求搬离和支付占用费的请求。

作为企业，如何避免陷入这样的法律纠纷？最简单的方法就是在收到经营权变更通知后，及时与新的经营方协商，签订正式合同。如果对新合同的条款有异议，应当通过协商或法律途径解决，而不是直接占用商铺。同时，企业主应当明确界定哪些人是实际经营者，避免因家庭成员或合作伙伴的参与而产生不必要的连带责任。

在当前商业环境中，物业经营权变更并不罕见。企业要懂得保护自己的合法权益，同时也要尊重他人的物权。当遇到类似情况时，及时咨询专业律师，制定合理的应对策略，比盲目对抗要明智得多。

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