开发商未及时通知交房和协助按揭将无法追讨购房尾款违约金-黄冈房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2025)鄂1102民初2260号
审理法院：湖北省黄冈市黄州区人民法院

二、案件事实与判决结果
2018年6月19日，黄冈某甲置业有限公司（甲方）与杜某（乙方）签订《万某城商品房订购协议书》，约定乙方订购甲方开发的万某城栋单元**号商铺，乙方在签订协议当日支付物业定金2万元，并在7日内（2018年6月26日前）签订正式的《商品房买卖合同》及补充协议。甲方同意乙方采取按揭付款方式支付房款，订购协议手写载明“全部优惠后137000元”。同日，杜某通过支付宝支付10000元，收款事由载明“万某城（12-1-1115）团购费”。
2018年6月22日，黄冈某甲置业有限公司（出卖人）与杜某（买受人）签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定杜某购买黄州区东门路155号万某城小区第12号楼1层1115铺，总金额137000元，杜某应于2018年6月22日前付房款69000元，剩余68000元通过按揭方式支付。合同约定逾期付款违约金（日万分之五），并要求出卖人在2019年6月30日前交付验收合格的房屋。《补充协议》约定买受人须在合同签订后10日内提交按揭资料，出卖人协助办理按揭贷款。同日，某甲公司向杜某出具69000元购房发票。
2018年12月12日，该商铺办理了《不动产权首次登记证明》，权利人为某甲公司。
2024年10月8日，某甲公司向杜某发出《催促收房及补缴房款通知书》，通知房屋已具备交房条件（称“将于2019年6月30日开始交付”），但邮寄信息显示由他人代收。2024年12月6日，某甲公司在《黄冈日报》上刊发交房公告，称商铺已于2019年交付，逾期未收房视为已验收。
另查明，某甲公司称团购费由武汉某乙网络科技有限公司收取，与其无关；杜某称团购费在售楼部扫码支付，收据盖武汉某乙网络科技有限公司章，某甲公司曾承诺后续抵扣。

法院判决结果：

• 杜某需向黄冈某甲置业有限公司支付剩余购房款58000元（法院认定10000元团购费视为已付房款，故总房款137000元减去已付79000元）；
• 驳回黄冈某甲置业有限公司要求杜某支付逾期付款违约金的诉讼请求（因开发商未及时通知交房且未协助办理按揭，自身存在违约）。

三、企业法律风险防范核心提示
这个案例看似简单，却暴露了开发商在房屋销售中常见的“低级错误”，最终导致企业“赢了官司却丢了违约金”。核心问题就两点：企业未履行合同义务，却想单方面追责买方。

1. “团购费”等第三方收费埋雷，企业难逃责任
   杜某在售楼部扫码支付了10000元“团购费”，收据盖的是其他公司章。某甲公司辩称“和我没关系”，但法院认为：既然你让第三方（某丙公司）帮你卖房，买方就有理由相信这是你的代理行为。结果，这笔钱被算作已付房款，企业直接少收1万元！
   企业该怎么做？

   • 严禁第三方在售楼处私自收费！所有款项必须由企业账户直接收取，或书面授权代理方并公示授权书。
   • 如果必须通过合作方收款，务必在合同中写清“此费用由XX公司代收，与开发商无关”，并让买方签字确认。否则，法院会默认“你在默许”，钱还得认！

2. 拖延通知交房和按揭，违约金直接“泡汤”
   合同约定2019年6月30日交房，但某甲公司直到2024年10月才发催款通知，还称“2019年已交付”。法院查实：企业既没打电话通知收房，也没证据证明协助办按揭（比如提交了贷款材料），反而让买方因手续不全贷不了款。结果？企业要的违约金一分钱没拿到！
   企业该怎么做？

   • 交房必须主动通知：房屋达标后，立刻用短信、微信、邮件等留痕方式通知买方，别等6年后才发公告（公告时间晚于合同约定日无效！）。
   • 按揭要全程跟进：买方提交资料后，定期查进度。如果银行拒贷，3天内书面告知原因并协助补材料。拖得越久，越说不清是谁的责任。
   • 定期“体检”合同履行：每季度检查一次待办事项（如未办证、未交房），别等买方投诉了才行动。

关键总结：企业别总想着“合同写了买方要付钱”，却忘了自己也有义务！法院判案讲“谁违约在先”。你没及时交房、没帮办按揭，就等于给买方“不付钱”的理由。损失的不只是违约金，还有客户信任和诉讼费（本案企业还倒贴了125元诉讼费）。

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