产权式商铺疫情期间租金收益可依法调整-咸宁委托合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：委托合同纠纷
案号：(2025)鄂1202民初6594号
审理法院：湖北省咸宁市咸安区人民法院

二、案件事实与判决结果

一、签订合同情况：2019年2月6日，原告丰某、柴某与被告某乙公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于金某购物广场1栋-1Ｂ019号商品房，建筑面积为19.64㎡，商品房总价款为370000元。同时，原告丰某、柴某与被告某甲公司签订《金某购物广场商铺委托经营管理合同》，该合同约定，原告将金某购物广场1栋-1Ｂ019号商品房委托给被告某甲公司统一经营和管理，委托经营期限10年，时间自2019年7月1日起至2029年6月30日止。合同第四条约定，甲方（原告丰某、柴某）同意将前三年的使用权给乙方（被告某甲公司）进行统一招商和经营管理以培育市场；第四年至第十年，根据当时实际情况，兼顾双方利益，按实际租金收益9：1分成，商铺实际租赁收入的90%归甲方所有，其余10%归乙方所有；租金的支付为每个经营年度满后一个月内结算上一年度租金。合同第十条约定，违约责任：乙方无故未按约支付甲方约定收益的，逾期每天按照甲方可得利益的万分之三支付滞纳金。上述合同签订后，原告丰某、柴某向被告某乙公司支付购房款370000元。
二、《补充协议》签订情况：被告某甲公司与"金某购物广场"部分商铺业主签订了《补充协议》，协议约定，保底收益以商铺原总价（扣除折扣及活动优惠）为计算标准。另查明，购买"金某购物广场"商铺并签订委托经营管理合同的业主共计1673户，签订《补充协议》的有580户，占比34.6%；未签订《补充协议》的有1093户，占比65.4%。
三、租金支付情况：原告现诉2024年度的租金收益。
四、其他需要说明的情况：2020年1月底开始在全国爆发新冠疫情，2020年4月咸宁市各企业陆续开始复工复产。被告某甲公司减免了在疫情期间金某购物广场一楼、负一楼承租户50天，四、五、六、七楼承租户60天的租金。

法院最终判决：两被告需向原告支付2024年度租金14800元（而不是原告主张的25900元），滞纳金从合同约定的日万分之三调整为按一年期贷款市场报价利率计算，同时某乙公司需与某甲公司共同承担责任。原告的其他诉讼请求被驳回。

三、核心观点与风险防范提示

这个案子看似是业主讨要租金的小纠纷，实则揭示了企业经营中的三大法律"雷区"，特别提醒开发商和运营商注意：

第一，别让"小协议"引发"大麻烦"
某甲公司与34.6%的业主私下签了《补充协议》，承诺更高的保底收益。但法院认为，这种"少数人得利"的做法伤害了其他65.4%未签协议业主的利益。产权式商铺就像一列火车——每节车厢都连在一起，不能让部分乘客提前下车享受特殊待遇，否则整列火车都会脱轨。
企业风险提示：在处理群体性合同时，切忌与部分客户私下达成特殊条款。即使签了补充协议，也可能被法院认定无效。正确的做法是召开全体业主大会，通过少数服从多数原则形成统一决议，避免"拆东墙补西墙"的纠纷。

第二，疫情不是"甩锅"借口，但可依法调整合同
某甲公司以疫情为由要求降低租金比例，法院没有简单支持，而是根据《民法典》"情势变更"原则，将2024年租金比例从合同约定的90%分成调整为4%（14800元）。法官特别指出：疫情属于"订合同时无法预见的不可抗力"，但随着经济复苏，2023-2024年已从3.5%提高到4%，体现了"共担风险、共渡难关"的精神。
企业风险提示：遇到重大突发事件（如疫情、政策突变），不要直接停付或单方降低费用。应第一时间收集政府公告、行业数据等证据，主动与对方协商调整合同条款。若协商不成，可通过法律程序申请调整，而不是消极等待被起诉。记住：法院支持的是"合理调整"，不是"全部免单"。

第三，"保租承诺"是把双刃剑
某乙公司虽不是直接管理方，但因当初销售时承诺"保租"，法院认定其与业主损失有因果关系，判决其与某甲公司共同承担责任。开发商用"稳赚不赔"吸引客户，最终却要为运营公司"兜底"。
企业风险提示：销售时的任何口头或书面承诺都可能成为"连带责任"的导火索。开发商若承诺包租、保收益，必须与运营方签订严密的权责协议，并在购房合同中明确风险分担机制。建议在宣传材料注明"实际收益以市场情况为准"，避免过度承诺。

给企业的"避坑"锦囊：

1. 群体性合同要"一碗水端平"——涉及众多客户的条款调整，必须通过业主大会等民主程序；
2. 遇到黑天鹅事件先"留证据"——保存政府通知、行业报告等，为后续协商或诉讼做准备；
3. 营销话术要"踩刹车"——销售承诺需经法务审核，避免"保本保收益"等违规表述。

四、专业支持助您行稳致远

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