产权式商铺遇疫情租金可调至4% - 咸宁委托合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：委托合同纠纷
案号：(2025)鄂1202民初10196号
审理法院：湖北省咸宁市咸安区人民法院

二、案件事实与判决结果
案件事实（直接摘自判决书）：
2016年10月，熊某、李某与咸宁某甲公司签订《商品房买卖合同》，购买某购物广场两处商铺（每处总价136475元）。同时，两人与湖北某乙公司签订《商铺委托经营管理合同》，约定：

• 前3年免租用于市场培育；
• 第4-5年按购房款7%支付保底租金（超7%部分7:3分成）；
• 第6-10年可选7%-8%保底收益，或按实际租金9:1分成；
• 租金每年结算一次，逾期按日万分之三支付滞纳金。

2023年，熊某、李某要求某乙公司按7%支付2023-2024年租金55280元及滞纳金。某乙公司抗辩称：

• 2020年新冠疫情导致商场停摆，已为租户减免60天租金；
• 部分业主曾签《补充协议》提高租金计算基数，但多数业主未签；
• 请求将2023-2024年租金比例降至3.5%，滞纳金调至银行贷款利率。

法院判决：

1. 租金打6折：2023-2024年租金按购房款4%计算（非合同约定的7%），两间商铺共支付21836元；
2. 滞纳金砍半：逾期违约金从日万分之三（年化10.95%）降至银行一年期贷款利率（约3.45%）；
3. 两公司连带担责：咸宁某甲公司（开发商）因销售时承诺"保租"，需与某乙公司（运营商）共同支付租金。

三、企业必须警惕的3大法律风险
风险1：销售时"保底收益"承诺是隐形炸弹
本案中，咸宁某甲公司在卖房时口头承诺"7%高回报"，诱导业主购房。结果疫情一来，商场亏损，业主却拿着合同讨债。法院直接认定：开发商因"保租"承诺促成交易，必须为租金兜底。

企业应对：

• 销售环节禁用"稳赚不赔""固定收益"话术，合同中明确"收益受市场波动影响"；
• 若必须承诺收益，同步注明"遇不可抗力（如疫情）可协商调整"。

风险2：疫情后"情势变更"可合法降租金
某乙公司主张疫情导致客流归零，属"无法预见的不可抗力"。法院采纳此观点，将租金从7%降至4%。关键点：企业需主动举证经营困难（如政府停业通知、财务报表），而非坐等业主起诉。

企业应对：

• 遇突发事件（如自然灾害、政策变化），30日内书面通知业主协商变更合同；
• 保留减免租户租金、空置率等证据，证明"继续履行显失公平"。

风险3：与部分业主私下签协议=埋雷
某乙公司曾与34.6%业主签《补充协议》，提高租金计算基数。但法院认定：产权式商铺需整体经营，少数人协议损害多数人利益，一律无效！最终所有业主统一按原购房款4%计算。

企业应对：

• 重大决策（如租金调整）必须召开业主大会，超2/3业主同意才生效；
• 禁止私下给"带头维权"业主额外补偿，避免群体诉讼。

为什么本案值得所有企业警醒？
本案不是孤例！咸宁该商场1673户业主中，65.4%未签补充协议，一旦企业"区别对待"，极易引发连锁诉讼。法院明确表态：个体利益必须服从商场整体生存。若企业硬扛7%高租金，可能被高额滞纳金拖垮（日万分之三≈年化10.95%，远超银行利率）。

给企业的实用建议

1. 合同别写"滞纳金"：改用"违约金"并明确上限（建议≤银行利率1.3倍）；
2. 每年留"协商窗口"：在合同中约定"遇重大风险可重新议定收益比例"；
3. 开发商和运营商要切割责任：若开发商不参与运营，应在销售时书面声明"不承担后期租金"。

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