疫情不是房企逾期交房的免责金牌-随州房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2025)鄂1303民初2017号
审理法院：湖北省随州市曾都区人民法院

二、案件事实与判决结果

2020年11月17日，原告鲁某、汪某作为买受人与被告某随（随州）建设有限公司签订《商品房买卖合同》，约定鲁某、汪某购买被告位于青年西路与道号镇号楼单元层**号房屋，预测建筑面积为182.060平方米，单价为10931.65元／平方米，总价款1990217元。买受人应当于2020年11月17日前支付该商品房全部价款。合同约定：商品房交付条件需取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告；出卖人需办理供水、排水、供电、燃气等基础设施开通手续；出卖人应当在2022年11月1日前交付房屋；逾期交房超过60日的，出卖人按日支付全部房价款万分之三的违约金。合同签订后，鲁某、汪某按约支付购房款1990217元，但某随（随州）建设有限公司未依约交付房屋。

另查明：随州市住建局曾通知，因疫情影响的房地产项目可合理顺延交房（原则上不超过3个月）；某随（随州）建设有限公司的青铜古镇项目于2024年11月29日通过联合验收，但房屋仍未实际交付；该公司员工杨某因涉嫌挪用资金被立案侦查。

判决结果：法院判决被告某随（随州）建设有限公司向原告支付截至2025年2月28日的违约金480637.4元，后续违约金以1990217元为基数按日万分之三计算至实际交房（违约金总额不超过购房款30%，即597065.1元）。

三、企业如何防范法律风险？疫情不是“甩锅”理由！

这个案子给房企敲响了警钟：疫情不能当"万能挡箭牌"，逾期交房照样要赔钱！

为什么房企败诉了？

1. 疫情不是"无限免责券"：
   法院认可疫情属于不可抗力，但仅酌情减免了45天违约金（约2.6万元），而非全部免除责任。房企辩称"项目受疫情影响无法完工"，却拿不出具体证据证明疫情如何导致工期延误。例如：没提供停工记录、政府管控文件或供应链中断证明，光喊"受疫情影响"可不行！

2. "保交楼"不是挡箭牌：
   房企称"项目是保交楼重点工程，赔违约金会影响进度"，但法院明确：保交楼是政府要求，不能转嫁为购房者的损失。企业不能用自己的经营困难，让买家承担风险。

3. 合同约定是"铁规矩"：
   双方白纸黑字约定逾期交房按日万分之三付违约金（年化约10.95%），法院直接按此计算。房企想用"市场下行、企业困难"当理由？对不起，合同生效后，市场风险应由企业自行承担。

企业必须做到的3件事

✅ 留证据！留证据！留证据！

• 遇到疫情等不可抗力时，立即收集停工令、封控通知、供应商断供证明等材料，并在15日内书面通知买家（留存快递记录）。
• 别像本案房企一样，只在法庭上口头说"受疫情影响"，却拿不出1份具体文件！

✅ 别把"顺延交房"当儿戏

• 地方政策允许顺延交房（如本案随州规定"顺延不超过3个月"），但必须严格按政策执行，不能自行延长到1年、2年。
• 及时发《延期交房告知书》，写清明延期天数和依据（例如："因2022年3月封控停工45天，交房顺延至2023年12月16日"）。

✅ 提前设计合同条款

• 在合同中明确不可抗力的具体范围（如"仅限政府发布的停工令"），避免笼统写"因不可抗力可延期"。
• 约定违约金上限（如"总额不超过房价10%"），避免像本案房企一样被索赔近50万元。

划重点：房企常犯的错误是——交房前不沟通，出事后才"哭穷"。正确做法是：

• 定期向买家同步工程进度（哪怕延迟也要说明原因）；
• 主动协商解决方案（如提供临时租房补贴），比被起诉后被动赔钱更划算！

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