开发商以房抵债后仍需为购房者办理产权证 - 广水商品房销售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：商品房销售合同纠纷
案号：(2025)鄂1381民初1064号
审理法院：湖北省广水市人民法院

二、案件事实及判决结果
2022年11月2日，某李与随州市某房有限公司广水分公司签订《碧水龙城认购书》及《商品房买卖合同（预售）》，约定某李购买该公司开发的广水市某房屋，总价29万元。合同约定：若因开发商原因导致购房者未能在交房后360日内取得房产证，开发商需支付总房款万分之一的违约金（即290元）。同日，某李按案外人梁某要求，通过支付宝向梁某转账29万元购房款并接收房屋。2022年11月14日，随州市某房有限公司广水分公司向某李出具盖章收据，注明"收款方式：邹某大抵工程款"。2023年10月，某李入住该房屋并缴纳物业费，但多次要求开发商办理房产证未果。
另查明，开发商因欠原负责人邹某大工程款，将包括该房屋在内的多套房产抵偿给邹某大。某李经梁某和邹某大安排，直接将购房款付给梁某，邹某大随后指示开发商财务开具了上述收据。案涉房屋具备办证条件。

法院判决：

1. 随州市某房有限公司广水分公司于判决生效60日内，协助某李办理房屋不动产权证；
2. 支付某李违约金290元。

三、核心风险提示：房企"以房抵债"的三大坑，千万别踩！
这个案子看似简单（违约金才290元），却暴露了房企最常栽跟头的"隐形炸弹"：把房子抵给施工方后，以为自己就"甩手不管"了，结果还得为购房者兜底！ 为什么？关键就三点：

坑1：收据一开，责任跑不掉！
开发商辩称"没收到钱，合同不成立"，但法院直接打脸：您自己盖章写了"邹某大抵工程款"的收据，等于亲口承认"这钱算我收了"！很多企业觉得"钱没进自己口袋就没事"，但法律只看您是否认可交易。一旦您给购房者开收据（哪怕写"抵工程款"），就等于背上办证、交房的义务。
✅ 企业这样做才安全：

• 抵债房绝不私自销售！必须和施工方签三方协议，写清"施工方自行收款、自行对购房者负责，开发商仅配合签字"。
• 绝不随意开收据！如果必须开，务必注明"本款项由XX方代收，与本公司无关"，并让施工方同步签免责声明。

坑2：办证拖延，小钱变大亏！
合同约定交房后90天内必须协助办证，开发商拖着不办，结果不仅要乖乖配合，还得赔钱。更可怕的是：法律规定的违约金起点是交房后90天（不是合同写的360天！），本案因购房者起诉及时，只赔了290元；要是拖个三五年，按日累计违约金可能高达数万元！
✅ 企业这样做才省心：

• 交房当天就启动办证流程！把"协助办证"纳入销售KPI，避免销售、财务、工程部门"踢皮球"。
• 主动联系购房者：交房时发书面提醒"请30天内带材料来办证"，留好证据防扯皮。

坑3：抵债链条断裂，企业当"背锅侠"！
开发商把房抵给邹某大，邹某大又让梁某卖房收款，结果梁某和邹某大之间万一闹矛盾（比如钱没分清），开发商就成了"冤大头"。法院说得很直白：您开了收据、交了房，就代表认可整个交易链，别想用"内部纠纷"坑购房者！
✅ 企业这样做才稳妥：

• 抵债房必须"封闭管理"：在房管局备案时标注"抵债房源"，禁止施工方私自销售。
• 每笔抵债款留痕：要求施工方提供购房者签约、付款的全程录像，财务单独建账，避免"钱房两空"。

一句话总结：房企抵债可以，但千万别让房子"脱管"！ 只要您参与了签约、开票、交房任一环节，就得对购房者负责到底。否则，290元违约金只是开胃菜，后续群体诉讼、行政处罚才叫真麻烦！

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