出租方应严格禁止承租人办理预付卡并明确违约责任-孝感租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：租赁合同纠纷
案号：(2025)鄂0902民初4225号
审理法院：湖北省孝感市孝南区人民法院

二、案件事实与判决结果

2024年4月6日，孝感某某商业管理有限公司（以下简称"某公司"）与康某就租赁孝感吾悦广场编号为B1-001号面积为88平方米的展位区域签订《展示展览服务合同》，合同约定：康某使用该展位经营"杰克瑞纳"品牌，期限自2024年4月10日至2024年11月9日；服务费标准为5000元/月，每三个月结算一次；服务费先付后用，康某应在合同签署时支付首期费用，后续每期满前十日支付下期费用；合同保证金6000元，签订合同时一次性支付；合同还约定，康某不得向消费者办理储值类卡/券，如擅自办理，某公司有权解除合同；未经某公司同意，康某擅自中止经营的，某公司可单方解除合同。

合同签订后，某公司将展位交付康某使用，康某将原有发光字改为"杰克瑞纳"并铺设格栅经营。2024年10月5日，康某停止经营并退场。因某公司收到多起消费者投诉（称在康某处办理储值卡未消费），与康某沟通未果后，于2024年10月24日向其邮寄解除合同通知书，康某拒绝签收，该邮件于2024年10月26日退回。另查明，康某已支付部分租金及保证金，某公司自认其预交的水电费剩余61.08元。

法院判决：确认双方合同于2024年10月26日解除；康某向某公司支付欠付租金2680.86元及逾期付款违约金（按贷款市场报价利率计算）；某公司无需退还康某保证金6000元；驳回某公司其他诉讼请求（如恢复场地、占用费等）。

三、案例核心观点与企业风险防范指南

这个案子看似是简单的商铺退租纠纷，实则暴露了企业出租管理中的"隐形炸弹"——承租人擅自办理预付卡引发的连锁风险。作为企业法律顾问，我用大白话帮您划重点：

1. "预付卡"是商铺租赁的"高危雷区"，必须提前设防

本案中，康某悄悄向消费者卖储值卡，突然跑路后，消费者直接找商场（某公司）讨说法，甚至惊动市场监管局开出《责令改正通知书》。很多企业只盯着收租金，却忽略监管承租人是否违规开展预付业务。记住：消费者不管合同怎么签，只认"商场"这个门脸！
企业该怎么做？

• 合同中必须写明："承租人严禁办理储值卡、会员卡等预付费业务，违者出租方有权立即解除合同并没收保证金"
• 若必须允许预付业务（如健身房、美容院），应要求承租人：
  ✓ 缴纳3倍以上保证金
  ✓ 开设资金监管账户（钱不过承租人手）
  ✓ 每月提供预付卡销售明细

2. 解除合同时"拒收快递=自动生效"，关键在合同约定

康某拒收解约通知，但法院仍认定合同于邮件退回日（10月26日）解除。原因在于合同约定了送达地址，且法律规定"拒收视为送达"。很多企业吃哑巴亏，就是因为口头说"你滚蛋"，却拿不出证据！
企业该怎么做？

• 合同中必须写清："双方确认以下地址为法律文书送达地址，拒收/退回均视为送达"
• 发送重要通知（催款、解约等）时：
  ✓ 用EMS邮寄（保留单号+签收记录）
  ✓ 同步发短信/微信（内容写"根据合同第X条，现通知..."）
  ✓ 切记：口头通知无效！

3. 违约金别定"日1%"，法院可能直接砍到银行利息

某公司合同约定"逾期付款按日1%收违约金"（相当于年化365%），但法院只支持按LPR（当前约3.45%）计算。过高的违约金会被视为"抢钱条款"，法院必然调低！
企业该怎么做？

• 违约金合理范围：不超过实际损失的30%（如月租5000元，违约金建议≤1500元）
• 用这句模板："违约方应赔偿守约方实际损失，包括但不限于租金、律师费、消费者赔偿金等"
• 特别提醒： 保证金和违约金不能同时主张（本案中因保证金已覆盖损失，法院驳回了额外违约金请求）

4. 保证金不是"万能挡箭牌"，条款要像针一样细

某公司能成功扣留6000元保证金，全靠合同白纸黑字写明："因承租人违约导致解约的，保证金不予退还"。但很多企业收了保证金却没写清什么情况下能扣，最后钱退回去还倒贴诉讼费。
企业该怎么做？

• 在合同中列明"扣保证金情形"（参考本案）：
  ✓ 拖欠租金超5日
  ✓ 引发10人以上消费者投诉
  ✓ 擅自改造场地未恢复
  ✓ 被市场监管部门处罚
• 退场时当场验收：拍照录像+双方签《场地交接单》，写明"墙面完好/地面无损"等细节

5. "恢复原状"请求被驳回的惨痛教训

某公司要求康某把场地恢复原样，但法院没支持——因为康某只换了发光字和格栅，不算"改造"。如果你不说清楚什么叫"原状"，打官司必输！
企业该怎么做？

• 交接时拍全景视频：重点拍墙面、地面、水电接口
• 合同附件加《场地现状确认书》：写明"交付时墙面为米白色乳胶漆，地面为灰色地砖..."
• 改造限制要具体："承租人不得拆除隔墙、不得改变电路走向，装修方案需出租方书面同意"

企业一句话自查清单

□ 租赁合同是否明确禁止预付卡业务？
□ 是否约定了"拒收快递视为送达"？
□ 违约金是否≤月租金的30%？
□ 保证金扣除情形是否列了5条以上？
□ 交接时是否拍了带时间水印的视频？

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