房屋拆迁中面积差价款和物业费问题处理不当易引发长期纠纷 - 宜城拆迁补偿合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷
案号：(2024)鄂0684民初3502号
审理法院：湖北省宜城市人民法院

二、案件事实及判决结果

2020年10月27日，宜城市人民法院针对许某姑诉某甲公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案作出（2020）鄂0684民初161号民事判决，判决某甲公司向许某姑交付"某某商业城"1栋Ａ座层号房屋，面积为95.10ｍ2，并办理不动产权登记证；支付2018年9月至2020年3月前临时安置费6213元，2020年3月以后临时安置费按5元／ｍ2的标准计算至实际交房之日止。2021年3月31日，襄阳市中级人民法院维持原判。

2021年5月10日，宜城市人民法院受理许某姑申请执行某甲公司房屋拆迁安置补偿合同一案，于2021年5月31日作出执行裁定，将案涉房屋产权办理至许某姑名下，并组织其女儿办理了收房手续，但未执行到安置费用。2022年12月20日，法院裁定终结案件执行，核定某甲公司应付临时安置费等共计11451元。

2021年5月，经法院执行，许某姑女儿代办了收房手续。因许某姑一直未向某甲公司、某乙公司补交面积差价款，未与某丙公司签订物业服务合同，某丙公司没有向许某姑移交电梯门禁卡，许某姑为此多次上访，后经有关部门协调解决。

许某姑提起本案诉讼，要求三被上诉人支付2021年6月1日至2023年4月30日期间租金损失28175元，并要求某甲公司、某乙公司减免其一年物业费。

法院最终判决驳回许某姑的全部诉讼请求。二审法院认为，许某姑未与开发商就面积差价款协商一致导致无法正常使用房屋，其在外租房损失不应由企业承担；某甲公司、某乙公司并非物业公司，无权决定物业费减免，因此维持原判。

三、核心观点及风险提示

这个案例看似是老百姓和开发商的纠纷，实则暴露了企业在房屋拆迁过程中的两大致命漏洞。用大白话讲："说不清的差价"和"做不了主的承诺"，能让企业陷入无休止的纠纷泥潭。我们来拆解其中的风险，帮企业避开这些"坑"。

漏洞一：面积差价款——"小数"变"大问题"的典型

许某姑没拿到电梯门禁卡，原因是没交面积差价款。开发商说"你得补钱"，许某姑说"法院判决没让我补"。翻翻前案判决，确实有句关键话："本案中对此房屋差价款是否应当支付不予审理，某甲公司可以另行主张权利"。结果双方各执一词，一个不交钱，一个不给卡，矛盾越积越深。

企业风险点：
很多企业在拆迁协议里对面积差异只写"多退少补"，却不说明：

• 超出多少面积要补钱？
• 按什么标准计算？
• 什么时间交？
• 不交有什么后果？

真实后果：
就像本案，小问题拖成两年多信访，企业要额外花时间精力应对诉讼，还损害口碑。更糟的是，如果法院认定企业违约，可能要赔更多钱！

企业应对锦囊：
✅ 协议写清数字：别写"按市场价"，要写"超出约定面积3%部分，按每平方米XXXX元补交"。
✅ 提前告知义务：交房前30天书面通知被拆迁人应补金额，附计算明细。
✅ 设置缓冲期：约定"补交期限为交房后15日内"，避免即时冲突。
✅ 保留追索权：明确写"逾期不交的，企业有权暂停办理入住手续，但不免除后续追偿权利"。

漏洞二：物业费承诺——"谁画的饼谁负责"

许某姑主张"拆迁户都免交一年物业费"，依据是某甲公司在前案中辩称："经宜城市住房部门协调，免收拆迁户一年物业管理费"。但问题来了：

• 说这话的是开发商（某甲公司）
• 收物业费的是物业公司（某丙公司）
• 法院一查：开发商无权替物业做决定！

企业风险点：
销售、客服为安抚拆迁户，常随口承诺："物业费给你免了""水电费打折"，但：

• 承诺人可能没权限
• 承诺未书面确认
• 物业公司不认账

真实后果：
本案中，许某姑拿着开发商的"承诺"告物业公司，三方互相推诿。企业既要应对诉讼，又要处理信访，白白增加管理成本。

企业应对锦囊：
✅ 承诺必须书面化：所有优惠必须签补充协议，写明"由XX物业公司执行"。
✅ 权限明确化：销售/客服无权承诺物业事项，需物业负责人签字确认。
✅ 历史承诺清零：每季度梳理未兑现承诺，该补的补、该沟通的沟通，别让"老黄历"变新纠纷。
✅ 责任主体单一化：拆迁协议中指定唯一对接人，避免"三个和尚没水喝"。

高级提醒：小问题不解决，就是定时炸弹

本案最值得警惕的是：电梯门禁卡这种小事，竟引发两年多诉讼！许某姑最初只是拿不到门禁卡，如果企业当时：

• 主动协调补差价方案
• 或临时给卡暂缓矛盾
  完全可能避免后续租金索赔。

企业行动指南：
🔹 设立"拆迁后服务岗"：交房不是终点，前6个月专人跟踪入住问题。
🔹 建立"24小时响应"机制：小纠纷24小时内必须有人联系，别等发酵成信访。
🔹 做好"三方衔接"：开发商、物业公司、业主办理入住时三方当场确认权利义务，签字留痕。

最后划重点：
在拆迁补偿中，模糊的承诺比明确的拒绝更危险。企业千万别为图省事说"以后再说"，而要记住：

"协议写得越清楚，后期官司越少打；
承诺主体越明确，推诿扯皮越少见；
小问题解决越及时，大麻烦就越远离。"

本案给所有房企敲响警钟：拆迁补偿不是签完协议就万事大吉，而是服务的开始。只有把每个环节都做扎实，才能真正实现"交房即交心"，避免陷入"交了房还被告"的尴尬境地。