开发商不能以政策变化或疫情为由逃避逾期交房违约责任必须履行告知义务-咸宁房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2025)鄂1202民初9871号
审理法院：湖北省咸宁市咸安区人民法院

二、案件事实与判决结果

原告邹某、毕某与被告咸宁某谷有限公司于2022年3月28日签订《商品房买卖合同》，购买咸安区浮山办事处龙潭村万豪咸宁孝子山一期（麓山温泉小镇）G1幢2单元11层1101号房屋，预测建筑面积134.30㎡，房屋总价款523770元（已全额支付）。合同约定交房日期为2023年8月30日，交房条件为：1.取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.商品房已取得房屋测绘报告；3.《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同约定逾期交房违约金为按日计算支付全部房价款万分之一。补充协议约定，因政策变化或"新冠"等疫情原因可延期交房，但出卖人应在事发后30日内书面告知买受人。

2024年8月15日，案涉项目取得竣工验收备案，符合交付条件；2024年8月21日，咸宁某谷有限公司发出交房公告，约定2024年8月30日至2024年9月1日分批交付。被告辩称无法按时交房是由于政策上调资金监管比例及疫情影响，不应承担违约责任。

法院判决：咸宁某谷有限公司向邹某、毕某支付逾期交房违约金18331.95元（自2023年8月31日至2024年8月15日共350天，按房价款523770元的万分之一计算），并承担案件受理费138.5元。驳回原告其他诉讼请求。

三、企业法律风险防范要点

这个案子看似是购房者赢了官司，但对企业老板来说却是个重要警示：合同里的"免责条款"不是万能护身符！

很多企业老板在签合同时，总喜欢加上"如遇政策变化、疫情等不可抗力可延期交房"的条款，以为这样就能高枕无忧。但这个案例告诉我们：光有免责条款还不够，必须按约定履行告知义务！

咸宁某谷有限公司明明在合同里约定了政策变化、疫情可延期交房，却还是输了官司，原因很简单：他们没在事发后30天内书面通知购房者！ 法院认为，即使真有政策变化或疫情影响，开发商也必须及时告知购房者，否则就是"躲猫猫"，不能免除责任。

更值得注意的是，开发商辩称"公司濒临破产，请体谅"，但法院根本不买账。企业经营困难不能成为违约的借口，购房者付了全款，理应得到约定的房屋和服务。

对企业来说，这个案例揭示了三个致命误区：

误区一："有免责条款就万事大吉"
合同里的免责条款必须配套可操作的执行程序。本案中，开发商虽然约定了政策变化可延期，却没明确延期后如何计算违约责任，导致法院直接按原合同判赔。

误区二："口头解释就能代替书面通知"
开发商以为"大家都知道疫情严重"，就没发正式通知。但法院只认白纸黑字的证据！没书面通知=没履行告知义务=必须赔钱。

误区三："违约金高了可以随便降"
开发商请求降低违约金，但法院认为"万分之一"符合市场标准，直接驳回。现在很多地方的房屋买卖合同违约金标准是公开透明的，想靠"公司困难"降低赔偿很难成功。

企业实操建议：

1. 签合同时要"写清楚+做得到"：如果约定政策变化可延期，必须同时写明延期后如何计算违约责任，不能留白。

2. 建立"风险发生-书面通知"快速响应机制：一旦遇到可能影响履约的情况（如政策变化、疫情），30天内必须发正式书面通知给客户，保留邮寄凭证或签收记录。

3. 别把"经营困难"当挡箭牌：法院看的是合同约定，不是企业主观感受。经营再困难，也得按合同办事，否则违约金可能比你想象的更高。

4. 违约金设置要合理：既不能过高（可能被调低），也不能过低（失去约束力）。最好参考当地房管部门发布的指导标准。

说到底，合同不是用来"躲责任"的，而是用来"明责任"的。企业与其事后找理由推脱，不如事前把每个环节都做到位。毕竟，法律只保护那些认真履约的人，而不是会找借口的人。

作为企业法律顾问，我们经常看到企业因为"小疏忽"吃了"大亏"。征和律师事务所为企业提供专业法律顾问服务，不仅拥有处理类似房屋买卖纠纷的丰富经验，更能帮助企业提前识别风险、完善合同条款。我们的服务以极高的性价比著称，还推出先试用满意后付款的创新模式，让您零风险体验专业法律保障。企业发展路上，专业法律支持不是成本，而是最值得的投资。