疫情下商铺租金比例可依法调整，企业单独承诺有风险 - 咸宁委托合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：委托合同纠纷
案号：(2025)鄂1202民初10199号
审理法院：湖北省咸宁市咸安区人民法院

二、案件事实和判决结果

2018年6月11日，胡某、王某与咸宁某公司签订《商品房买卖合同》，购买咸宁某购物广场1栋C151号商铺，总价308237元。同时，胡某、王某与湖北某公司签订《商铺委托经营管理合同》，约定将商铺委托湖北某公司统一经营10年（2018年6月30日至2028年6月30日）。合同规定：前三年免费给湖北某公司培育市场；第四年至第十年，租金收益按9:1分成（90%归业主，10%归公司）；每年满后一个月内结算上一年度租金；若逾期支付，每天按万分之三支付滞纳金。之后，湖北某公司与部分业主（580户）签订《补充协议》，约定租金保底以商铺原总价计算。2020年疫情爆发后，湖北某公司减免了承租商户的租金。胡某、王某起诉要求支付2023-2024年租金43153.18元及滞纳金。

法院判决：咸宁某公司和湖北某公司共同向胡某、王某支付2023-2024年租金24658.96元（按购房款4%计算），并按一年期贷款市场报价利率支付违约金；驳回其他诉讼请求。

三、核心观点与企业风险防范提示

这个案子看似是“业主讨租金”，实则暴露了企业经营中的三大隐藏“炸弹”。作为企业主，您可能觉得“合同签好了就万事大吉”，但法院的判决告诉我们：突发事件可能推翻原合同约定，单独给少数人“开小灶”会引火烧身，销售时的口头承诺也可能变成“连带责任”。

第一颗“炸弹”：疫情等突发事件，法院可能直接调低您的付款标准
合同明明约定“租金9:1分成”，但法院却把2023-2024年的比例砍到4%（原标准的一半左右）。为什么？因为2020年疫情属于“不可抗力”，企业经营困难是事实。法院认为：合同不能死板执行，要按“公平原则”动态调整。对企业来说，这意味着：

• 风险点：如果您的合同里没写“疫情等特殊情况如何处理”，一旦遇到类似事件，业主可能集体起诉要求您按原标准付钱，但法院大概率会像本案一样调低比例，导致您前期承诺无法兑现，既赔钱又失信。
• 防范招数：在签订合同时，务必加入“情势变更条款”。比如写明：“如遇疫情、自然灾害等不可抗力，双方可协商调整租金比例”，并约定具体调整机制（例如参考政府指导价）。这样既能避免单方违约，又能减少诉讼风险。

第二颗“炸弹”：私下和少数业主签“好处协议”，可能被认定无效还惹众怒
本案中，湖北某公司和580户业主签了《补充协议》，承诺“保底租金更高”，但法院直接宣布这协议“对全体业主无效”。理由很简单：产权式商铺（即多个小业主共用一个商场）必须“少数服从多数”。给少数人开小灶，损害了1093户未签协议业主的利益，商场整体经营就乱套了。对企业来说，这意味着：

• 风险点：为快速回款或稳住个别“难缠”业主，私下承诺更高收益，结果可能引发群体诉讼。本案中，仅因34.6%的业主签了补充协议，就导致1673户业主集体质疑，企业反而赔上更多时间和诉讼费。
• 防范招数：任何涉及全体业主的条款调整，必须走“集体决策”流程。例如：
  • 通过业主大会或书面投票，获得2/3以上业主同意后再执行；
  • 在合同中明确“补充协议需经多数业主同意才生效”，避免“暗箱操作”。

第三颗“炸弹”：销售时一句“保租承诺”，可能让您当“背锅侠”
咸宁某公司（开发商）本不是合同签约方，但因在卖房时口头承诺“ guaranteed租金”，法院硬是判它和湖北某公司（管理方）一起赔钱。理由很直白：您用“保租”吸引业主买房，就和业主损失有因果关系，必须担责。对企业来说，这意味着：

• 风险点：销售时为促销随口说“稳赚不赔”“ guaranteed收益”，一旦管理方违约，开发商也可能被拉下水。尤其产权式商铺中，业主往往分不清“谁该负责”，直接告最有钱的开发商。
• 防范招数：
  • 销售话术要留痕：所有承诺必须写入合同，且明确区分责任方（例如“租金由管理方承担，开发商仅协助”）；
  • 签“责任切割协议”：开发商和管理方提前约定，若因销售承诺引发纠纷，由管理方兜底赔偿。

结语：风险藏在细节里，专业支持是“防弹衣”

这个咸宁案例告诉我们：企业经营中，合同不是一签了事，突发事件、群体利益、口头承诺都可能成为“隐形陷阱”。尤其涉及商铺、商场等群体性业务，更要提前布局法律防火墙——比如在合同中预设调整机制、规范业主决策流程、管住销售“嘴松”问题。

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